2019-10-14

トランクルーム投資における市場調査について

☎0120-91-5242

トランクルーム投資で一番大切な市場調査

はじめてトランクルーム経営を考える時、ほとんどの方がどこで始めたらいいの？
どのような基準で出店を判断したらいいのか？わからないと思います。

弊社では、長年の経験と多角的な調査をすり合わせ、出店の判断をしております。

調査は次の通りです。

※市場調査は、トランクルーム経営のリスクを最小限に抑えることもできる重要事項です。

リスクは事前に知ることで回避することもできます。

同業競合調査

候補地から約半径3km以内の同業競合調査を行います。
トランクルームの坪単価、タイプ、駐車場の有・無、管理状況など。
当然稼働率も調べます。
（わかる範囲で）ここで気をつけなくてはいけないことは、まったく同業競合店が近くにない場合は、そのエリアはトランクルームに対しての認知度が低い場合があります。
このような場合は、稼働率が上がるまで少し時間がかかる傾向があります。

国勢調査

日本に住んでいる全ての人及び世帯を対象とする統計調査です。
このデータを加工して店舗商圏内の世帯数・戸建比率・共同住宅比率・年代人口比率等を作成しております。

図面作成

自社にて現場調査を行い、実際のレイアウトを想定して仮の図面を作成します。
これを元に売上シミュレーションを作成します。図面作成で大切なのは、総床面積に対して、トランクルーム総床面積の割合が重要です。気をつけなくてはいけないのが、広くてもデットスペースが多くなってしまう物件があります。
トランクルーム総床面積の比率を業界ではレンタブル比といいます。
通常のレンタブル比は55％〜60％です。

売上シミュレーション

図面作成にてレンタブル比が決定すれば、あとは坪単価を決めます。
当然近隣の競合店の坪単価を参考にします。
想定満室時売上の計算方法＝総床面積×レンタブル比×坪単価

店舗を借りて経営する場合

自社ビルでトランクルームを運営する場合は賃料は発生しませんが、大半の場合は、借り上げてトランクルームを運営する場合が多くあります。
この場合の家賃比率は40％〜50％以内に設定します。なるべく40％に近づけるよう努力してください。

利回り目標

調査の段階で投資額に対しての利回りは、借り上げの店舗の場合は、20％〜25％を目標にします。自己所有物件ならば、50％以上を目標にします。シミュレーションの段階でこの数字が下回るようであれば、再度レイアウトを見直しして、坪単価も見直ししてみましょう。

トランクルームの割り付けを全体的に大きくすれば、レンタブル比は高くなる傾向がありますが、お客様のニーズに合っていないと契約にならない場合もあります。
このバランスはとても大切です。
国勢調査や同業競合調査を参考に慎重に割り付けをしてください。

割り付け時の注意

トランクルーム製造業者に、割り付けをすべて任せると市場に合ってない図面を作成するケースが多く見受けられます。
トランクルーム製造業者は、お客様の声を直接聞くことができないので、このような問題が生じます。
トランクルーム経営でもっとも重要な仕事は、地域に合った商品を提供することです。
すなわちトランクルームの広さの構成比です。これを間違えると後で多額な再投資が必要になります。

このようなことにならないように、事前の調査をしっかり行ってくだださい。

内装工事業者選び

ただ安いだけでは、選ぶ基準にはなりません。
相見積もりを実施しないと、物件によっては総額で100万円以上の差が出てしまうこともあります。
業者にはしっかり施工内容伝えないと、正確な見積もり金額が出ず、相見積もりの意味もなくなります。
当たり前ですが、各業者には希望の工事内容を一覧にしたものを渡すことをお勧めします。