トランクルーム経営とは
個人や企業が貴重品や家具、書類などを保管するための施設です。トランクルーム経営は、貸し倉庫業として知られています。
トランクルーム経営者は、顧客から貸し出されたスペースを管理し、顧客の所有物を保管する責任があります。彼らは、定期的な清掃やメンテナンス、セキュリティ対策、保険などを提供し、顧客の所有物が安全であることを確保する必要があります。
トランクルーム経営には、主に３つのビジネスモデルがあります。
❶フランチャイズ
トランクルームのフランチャイズ本部と契約してトランクルーム経営を行う
❷自主運営
自らの知識でオリジナルブランドでトランクルーム経営を行う
❸管理代行
トランクルームの運営管理会社に委託してトランクルーム経営を行う
トランクルーム経営には、多くの場合、低リスクで比較的安定した収入が得られるという利点があります。ただし、不動産の購入や賃貸での物件調達、保険費用、セキュリティ対策、清掃など、多くの初期投資が必要な場合があります。また、競合が増える可能性もあるため、顧客獲得のためにマーケティング努力が必要となることもあります。
トランクルーム経営には、地域の需要、競合の状況、物件の立地など、多くの要因が影響するため、事前に十分な市場調査と計画を行うことが重要です。
トランクルーム経営の現状を知りましょう
最近よく街中で見かけるようになったトランクルーム。
以前は海上コンテナを中心に再利用した屋外型トランクルームが主流でした。
近年では海上コンテナの建築確認問題が表面化して海上コンテナ型のトランクルーム新規出店は鈍化しています。
最近は屋内型トランクルームが人気
屋内型トランクルームが最近人気です。
理由は簡単です。セキュリティや夜間の荷物の出し入れも安心して行えることが最大の理由です。
以前の海上コンテナでは女性は怖くて利用しにくいものでした。
しかし、屋内型トランクルームであれば、夜間のご利用でも女性お一人で利用可能です。
不動産業のプロも注目
実は不動産業界でもトランクルーム経営は新たな不動産投資として注目。
不動産経営のプロと言われる不動産仲介業、不動産鑑定士、司法書士などの方々もトラクルーム経営に続々参入しています。なぜ不動産のプロがトランクルーム経営に参入するのか？その理由を探って見ましょう
なぜ不動産のプロでも魅力的になるのか？
不動産経営といえば、不動産賃貸業を思い浮かべますね。
この低金利時代の投資商品と相続対策として相変わらず人気です。
最近は新型コロナウイルスの影響で、一部の地域で空室問題が表面化しております。
その結果、キャシュフローがマイナスになる予測をされている投資家様も。実に頭の痛い話です。
建築コストもアップし続け、土地の取得価格も上昇。その結果表面利回りも一桁台が当たり前です。
一括借上システムの崩壊
夢のようなプランだと思われた一括借上げは、実は様々な問題が浮き彫りになっています。
シェアハウス投資の破綻や借上げ賃料の値下げ問題など。ここ数年でこのプランの問題が大きくマスコミに取り上げられています。
銀行融資も厳しく
S銀行の融資問題の影響で、不動産投資の融資も大変厳しい基準になってしまったようです。
このような背景から、少額で投資できる。長期安定収入が得られる。
なにより、修繕費がほぼかからない理由から、トランクルーム経営はプロの不動産投資家から支持を得ております。
約800億円市場になったレンタル収納ビジネス
大きな市場になったレンタル収納ビジネス（アメリカではセルフストレージといいます。）
アメリカでは、10世帯に1室利用しているそうです。
日本では、まだ200世帯に1室程度。
日本の住宅事情を考えると、ほとんどのご家庭が収納スペース不足。
このビジネスには計り知れない潜在ニーズが想定されます。
日本では認知度がまだ低くいので、今後ますますトランクルーム市場は拡大していくでしょう。
顧客満足度は非常に高く、9割以上の方は継続して複数年数ご利用いただいています。
企業間の競争は激化、しかし・・・。
約800億円市場になると、元々この市場で頑張ってきた企業も大手になってます。
最近注目されている為、新規事業として大企業が参入してくるケースも多くなっています。
さすがに、今となっては個人や未経験の企業が簡単に参入できる市場ではなくなりました。
設備は意外と簡単にできますが、実は一番難しいのが仕入れと集客です。
自己所有物件で開業した方のほとんどが、集客ができず廃業又は低稼働率運営になっています。
自己所有物件が、トランクルームに適しているか？必ず確認してから参入しましょう。
トランクルーム経営で必要な事前準備とは
どのようなビジネスでも開業前の事前準備はとても大切です。
1店舗あたりの売上（満室売上）は予め決まっています。
だからこそ、投資額やランニングコストもしっかりシミュレーションしておきましょう
収納ビジネスの開業ノウハウ
アパートやマンション投資と比べ、初期投資が少額に抑えることができます。
少額に抑えられることは、投資家様にとってメリットがあります。
実質投資利回りは、一般の不動産投資と比べると約2〜3倍の利回りを設定できます。
このビジネスの最大の魅力です。また長期安定収入も見込めます。
それでは、実際どのように経営していくのか、ご説明させていただきます。
運営には３つの方法があります
- 不動産物件を借りる
- 不動産物件を購入する
- 自己所有物件を活用する
ご自身の状況にあった運営方法で行うことはできます。
不動産を所有していなくても問題なくトランクルーム経営はできます。
ただし物件を借りる場合は、家賃比率を抑える必要がございます。
トランクルーム経営では、市場価格より安く物件を借りることが必要です。
家賃の目安ですが、満室売上の約40%から45%前後に抑えることがポイントです。
不動産ポータルサイトで探してみると、ほぼ該当するような物件は見当たりません。
諦めずに探し続けることで、いい物件に巡りあえることができます。
- 参考利回り事例
- 賃貸で店舗を借りた場合
➡設備投資利回り20％以上可能 - 店舗を購入した場合
➡不動産取得費+設備投資利回り15％以上可能
収納ビジネスの運営ポイントについて
どのように運営したら良いのか、参考にしていただけたら幸いです。
プラスルームの運営ポイントについて５つにあげさせていただきました。
運営ポイント１「家賃設定」
店舗の築年数が古くてもトランクルーム経営として活用できます。
逆に古い店舗のほうが売却価格または賃料交渉もしやすいくオーナー様の皆様にとても有利になることが多いです。
先ほどもお伝えしましたが、成功させるためにはとても重要なことは価格交渉です。
賃貸でトランクルームを経営する場合は、特に家賃比率を下げるかということが必要です。
ここは諦めずに根気よく物件を調査して、高利回りになるいい物件を探しましょう。
ただし気をつける事は、いくら安くても集客できなえれば意味がありません。
集客力と家賃設定のバランスが大切です。
運営ポイント２「空室リスクを抑える」
店舗を細かく複数のスペースにしてお客様に貸し出すので、稼働率が高くなると長期安定収入が見込めます。
不動産賃貸の場合は賃貸人と賃借人の一対一の契約ですが、収納ビジネスの場合は、賃借人に対して複数の賃借人と契約します。（平均店舗部屋数は30部屋前後）
平均部屋数から言えば1対30になります。
高稼働を達成するには、時間はかかりますが、空室リスクは大幅に軽減されます。長期安定経営ができます。時間をかけて作り上げた契約は、そう簡単に崩れません。
まさに短所を長所に変える。これがトランクルーム経営の最大の魅力です。
運営ポイント３「大規模修繕費用がない」
初期投資回収はが平均5年前後です。（賃貸物件で運営した場合）早期回収が見込めます。
トランクルーム設備は水回りがないので、再投資費用も最小限に抑えることができます。
解約になっても、壁紙の張替えや設備の再投資はほとんどありません。
もちろん、10数年に1回の大規模修繕についても考える必要もありません。
表面利回りが良くても、実際再投資に多額な費用がかかかるアパート・マンション経営。意外と出費も多く、こんなはずではなかった！というケースも多々あります。
トランクルーム経営は、長期の資金計画も立てやすいのが特徴です。
上記資料は、プラスルーム第1号店です。（横浜市鶴見区本町通）
オープンして約10年経過した現在、いまだ高い稼働率を維持しております。
（常に90％以上の稼働率を確保）
水回りの設備がないので、10年経過してもほぼ再投資は一切しておりません。
10年目で看板の付け替え工事を実施しました。（平成28年9月施工）
10年間まったく収入のなかった物件が、おかげさまでこのように優良物件になりました。
不動産投資では、10数年ごとに大規模修繕や借主が入れ替わるごとに小規模の修繕。
気が付くとキャッシュが残らないケースがほとんど。
不動産投資も経営です。しっかり計画を立てて運営しないといけません。
運営ポイント４「借地借家法は適用外」
住居の契約ではないので借地借家法も適用されないので、比較的トラブルが起こりにくいのが特徴です。
お客様とは「一時使用契約」を結びます。借主を過剰に保護しなくてはいけないことはありません。駐車場の契約と同レベルです。
弊社トランクルームが動画で見ることができます。
YouTube見学
成功する為のトランクルーム経営とは
成功＝高稼働率で早期投資回収です。
出店場所によって違いますが、高稼働率にするまで1～2年かかります。
その反面一度高稼働率になると、空室に対しての不安は一切なくなります。
不動産賃貸経営で一番のリスクは空室。
トランクルーム経営は、このようなリスクを最小限に抑えることができます。
短期で収益をあげるビジネスは、必ず将来収益が減っていきます。
トランクルーム経営は、最初高い収益をあげることができませんが、高い確率で将来安定収入をもたらします。
あなたはどちらのビジネスを選択しますか？
自主運営で開業できるか？
もちろん、経営はできます。
しかし、経営が軌道に乗るかどうかはわかりません。
大半の方は一度は自主運営を考えます。
先ほどもお伝えしましたが、トランクルーム経営の参入障壁は決して低くはありません。
開業する前にしっかり知識を得て、万全に準備しましょう
集客はどのようするのか？
トランクルームの店舗は設備製造会社に設計を頼めばそれらしくなります。
しかし、トランクルーム経営で一番大切なものは「集客」です。
集客力が弱いと高稼働率は望めません。
屋内型トランクルームは、店舗が目立たないので現地看板効果が低いと言われています。
これを補うために集客は現地看板のみならず、ウェブサイト、ポスティング、口コミなど様々な手法で行います。
最近集客で注目されているウェブサイトも制作して、GoogleやYahoo!で上位表示させなくては意味がありません。
自主トランクルーム経営者のほとんどが、理想の集客ができずに頭を悩ませています。
プラスルーム一押し トランクルーム直営店売却システム
トラブルについての対応
トランクルームは一般の業種と比べて、トラブルは少ない方です。
しかし、トラブルはつきものです。
トラブルのほとんどが緊急性が求められます。
副業としてトランクルームを自主運営を考えている方は要注意です。
折角契約いただいた方でも、対応が悪ければすぐに解約になってしまいます。
集金について
自動引き落としサービスを利用すれば、ある程度仕事量は減らすことができます。
しかし、全体の約10%のお客様が引き落とし不能になります。
ほとんどは、うっかり入金を忘れていた方ですが、問題は故意的に支払いを止めているお客様です。
故意的に支払いを止めている方の対応は、手間のかかるものです。
経営者様の精神的な負担があります。
清掃について
屋内型トランクルームであれば、一般的なレベルの清掃で十分です。
ただし、ゴミが落ちてたり、不法投棄があった場合は、すぐに対応しましょう。
放置してしまうと、またごみを捨てられたり、不法投棄されてしまいます。
常に管理状況の良い状態を保つのが絶対条件です。
残置物の対応は？
一番頭の痛い問題がこの残置物の対応です。
使用料の支払いも滞り、連絡も取れずトランクルームには大量の残置物が放置されている。
想像しただけで、ぞぉっとします。
民法では、いくら支払いが滞っていてても勝手に捨てることができません。
他のお客様に貸し出すこともできず、追い出すこともできません。
問題を解決するには、法令に則って手続きをしましょう。
対応策としては、少額訴訟
トランクルームで自主運営をすることは
どうでしょうか？
このように様々な問題があります。一見簡単に見えても意外と手間のかかるものです。
本気でこのトランクルーム業界で独立を考えている方以外は、ご自身でトランクルームを運営することはお勧めはしません。
たまたま自己物件でトランクルームができそうだからやってみる。
このような方が一番失敗する確率が高くなります。
始める前に、トランクルーム経営は甘くない！
という事を頭に入れておいてください。
プロに任せて経営する・副業の方におすすめです
最近では、このような事からトランクルーム経営をプロに任せる投資家様が増えています。
プロに任せれば、オーナー様はほぼ現場に行く必要もありません。
集客についてもほぼ管理会社が行うので、心配する必要がありません。
トランクルーム経営サポートのプラスルームがお勧めです
お忙しい方でも、安心してトランクルーム経営ができるようにプラスルームが全面的にバックアップさせていただきます。
店舗のご用意ができない方なら、弊社の「トランクルーム直営店売却システム」がお勧めです。
トランクルームならプラスルームにお任せください。
宅地建物取引業免許：神奈川県知事免許(2)第27868号
ユーザー様への対応について
原則すべて弊社が行います。見学から契約まで、トランクルーム投資家様に代わって対応させていただきます。なお、賃貸借契約は貸主はトランクルーム投資家様になり、借主はユーザー様になります。
弊社は管理会社として契約書に記載します。
契約時の仲介手数料は、借主様・貸主様ともに一切発生はいたしません。
見学時の対応についても、万が一契約にならなくてもトランクルーム投資家への費用も一切発生しません。
毎月の利用料金の流れ
前月の27日にユーザー様ご指定の口座より、次月利用料金が引き落としされます。
翌月10日に弊社より、トランクルーム経営者様のご指定口座へ振り込みさせていただきます。
取引清算書の発行
1か月間の売上及び経費を記載した帳票を発行します。
特にトランクルームオーナー様が帳簿を作成する必要はありません。
プラスルームのトランクルーム経営サポートサービス
- 完全サポートだから安心
- プラスルーム独自のノウハウを基に、開業までしっかりサポートさせていただきます。
- 施工コストを抑えました
- 大量仕入れにより、大幅にコストを削減しました。効率よく投資回収をするために皆様をサポートします。
- オーダーメイドで効率よく
- オーダーメイド製作ににより、効率のいい有効面積を作り出します。最大限の売り上げを確保します。
- ビジネスパートナーとして
- 原則管理委託契約に基づき、皆様のトランクルーム運営をサポートさせていただきます。
トランクルーム狛江岩戸南店が好調
先月(2015年5月)オープンしましたトランクルーム狛江岩戸南店ですが、すでに5部屋（バイク駐車場含む）が契約になりました。
素晴らしいスタートが切れたことにスタッフ一同うれしい限りです。
過去に何度も何度もトランクルームをオープンさせてきてますが、このオープン直後の契約はうれしいものです。
オーナー様も大変喜んでいただいております。
部屋数も20部屋なので、このペースでいくとあっという間に満室。ということも考えられます。
今回はビル一棟投資されている方が、1階の店舗再活用でお話をいただきました。
この店舗は奥になっているので、通常の貸店舗では厳しい物件です。
トランクルーム投資では、このような物件を再活用して優良物件に変えてしまうことができます。
トランクルーム経営の一番の魅力がここになります。
売り店舗を安く購入して再活用
人気のない不動産は、やはり安く購入することができます。
ここがメリットです。このような物件をトランクルームとして再活用することで物件の価値が上がり
結果高い利回りで運用することができます。
もちろん、トランクルームで満室になった店舗を転売して利益を得ることできます。
是非一度トランクルーム経営をご検討ください。
トランクルームがオープンするまで>>
投資型フランチャイズでも注目
フランチャイズ業界で今トレンドなのが、「投資型フランチャイズ」です。
TBSのNスタで弊社トランクルーム経営について放映されました。
投資型フランチャイズなので、弊社が業務のすべてを代行して運営します。
現場の事はすべてお任せください。
現役サラリーマンの方でもほぼ労働の負担がないため、ダブルインカムを目指す方にはぴったりなフランチャイズなのです。
トランクルーム経営は、まさに投資型フランチャイズの代表格と言えます。
プラスルームでは、多数の投資家様がご参加いただき、憧れの不労所得を得ております。
弊社では、売上の管理も面倒な経費の計算もすべて弊社がサポート。
書類は弊社が作成しますので確定申告などの煩わしさもありません。
中小企業の新規事業としても注目されています。
人材の確保、事業の発展性などの点からも、弊社システムを高く評価いただいております。
考えたくはない失敗
失敗は誰でもしたいくないものです。
しかし、チャレンジには失敗の可能性もあります。
ではどうしたら失敗の確率を下がることができるのでしょうか？
要素を研究する
失敗の要素を知ることで、回避することが可能です。
もちろん、ゼロにすることは不可能です。
しかし、事前に市場調査や物件調査をしっかり行えば限りなくゼロに近づくことはできます。
経営のプロ、プラスルームにお任せください
プラスルームでは、物件ごとに徹底的に周辺市場調査を行います。
今までの出店経験と運営実績及び日本レンタルボックス協会に加盟しているのでトランクルーム経営についての情報量が豊富にございます。（日本レンタルボックス協会 副理事長）
個人レベルではトランクルーム経営に限界があります。
すでに出来上がってしまった市場にアマチュアが参入することは、とてもリスクがあるといえます。
資金的にも・知識的にもプロには絶対に勝てません。
トランクルーム経営については、現在市場に競合が溢れている状況下で素人の方が簡単に成功できるものではありません。
空室が続いている。自分の持ちものだから。家賃はかからない。
このような安易な理由だけでトランクルーム経営を始めることは失敗のリスクが高まります。
失敗を回避するためにも、プロの目でしっかり市場調査をしてもらいましょう。
プラスルームのトランクルーム投資は、無料で店舗診断を行っております。
是非ご活用ください。
