テナントが決まらない本当の理由をご存知ですか？オフィス需要の構造変化と、空室を埋める「第三の選択肢

半年以上、空室のままのオーナー様へ。「なぜ決まらない？」その答えは、オフィス需要の「不可逆的な変化」にあります。

従来の「賃料値下げ」「内装リフォーム」では解決しません。視点をほんの少し変えるだけで、その空室は、不況に強い「新たな安定収益源」へと生まれ変わります。

尽きないオーナー様の悩み

「仲介会社にお願いしてから、もう半年も経つのに内見すら入らない…」 ビルオーナー様であれば、誰もが一度は経験する「空室」の悩み。特に昨今は、その期間が長期化する傾向にあります。

日々、このようなモヤモヤを抱えていらっしゃいませんか？

• 「仲介会社の営業マンは本当に動いてくれているのだろうか？」
• 「近隣の競合ビルに比べて、家賃設定が高すぎるのだろうか？」
• 「やはりビルの築年数が古いから、避けられているのだろうか？」
• 「景気が悪いから、今はじっと我慢する時期なのだろうか？」

空室が続けば、当然ながら賃料収入はゼロ。しかし、固定資産税やビルの維持管理費、修繕積立金といった支出は待ってくれません。精神的な焦りは募るばかりです。

もし、あなたが「家賃を下げれば決まるはずだ」「エントランスを綺麗にすれば人が来るだろう」とお考えだとしたら、少し立ち止まってください。

残念ながら、今の空室問題は、これまでの常識的な対策では解決できないフェーズに入っているのです。

テナントが決まらない「本当の理由」

なぜ、あなたのビルのテナントは決まらないのでしょうか？ その根本的な原因は、個々のビルの努力不足ではなく、もっと大きな**「社会構造の変化」**にあります。

理由1：オフィス需要の「構造的な変化」と「二極化」

ここ数年で、企業の働き方は劇的に変わりました。リモートワークの普及により、「社員全員が毎日出社するための広いオフィス」は必須ではなくなりました。多くの企業がオフィスの縮小移転や、都心一等地から郊外への分散を進めています。

その結果、何が起きているか。 「超駅近・築浅・ハイスペック」な一部のオフィスビルには需要が集中する一方で、「駅から少し離れた中小規模ビル」や「築年数が経過したビル」からは、急速にオフィス需要が離れていっているのです。

かつては「待っていれば埋まった」物件が、今は「選ばれない物件」になりつつあります。これは一過性のブームではなく、不可逆的な時代の流れです。

理由2：テナント側の「選球眼」の高まり

働き方の変化に伴い、テナントが物件を見る目も厳しくなっています。 かつては多少の不便さがあっても、賃料が安ければ妥協して入居する層がいました。しかし現在は、働く環境の快適性や効率性がより重視される時代です。

• 「窓がなくて暗い部屋」
• 「地下階で湿気が気になる」
• 「形がいびつでデスク配置が難しい変形地」
• 「エレベーターがない上層階」

こうした**「ネガティブな要素」を一つでも持っている物件は、オフィスや店舗としての検討リストから真っ先に外されてしまう**のが現実です。

同じ土俵で戦うのをやめませんか？

ここまでお読みいただき、さらに不安を感じたオーナー様もいらっしゃるかもしれません。 「じゃあ、うちのような古いビルはどうすればいいんだ？」と。

ご安心ください。ここからが本題です。

もし、あなたのビルが「オフィスビルとしての競争力」を失いつつあるのなら、取るべき戦略は一つしかありません。

それは、「オフィスとして貸す」という土俵から降りることです。

競争が激化し、需要が減っている市場で戦い続けても消耗するだけです。しかし、視点を変えれば、あなたのビルにはまだ大きな可能性が眠っています。

オフィスでもない、店舗でもない、住居でもない。 ビルオーナー様が見落としがちな**「第三の有効活用策」**が存在します。

空室を埋める「第三の選択肢」とは

これまでの常識を捨てて、少し違う角度からあなたの物件を見てみましょう。

「人が一日中そこで過ごし、働く場所」としては不人気かもしれません。 では、**「モノを保管しておく場所」**として見た場合はどうでしょうか？

そう、私たちが提案する解決策、それは**「トランクルーム（レンタル収納スペース）」への転用**です。

「えっ、トランクルーム？ うちのビルで倉庫業をやるということ？」 そう思われたかもしれません。少しイメージが違うかもしれません。

現代のトランクルームは、薄暗い倉庫とは違います。綺麗に区画された清潔な空間で、セキュリティも完備された、都市生活者や企業のための「第二のクローゼット」なのです。

なぜ今、トランクルーム需要が伸びているのか？

オフィス需要が減退する一方で、トランクルームの需要は右肩上がりで成長を続けています。それには明確な理由があります。

1. オフィスの縮小移転による「荷物の行き場問題」 オフィスを小さくした企業は、今まで社内に置いていた書類、備品、販促物などの保管場所に困っています。それらを外部のトランクルームに預けるニーズが急増しています。

2. 都市部の居住空間の狭小化 都心のマンションは価格が高騰しており、居住スペースは狭くなる傾向にあります。クローゼットに入りきらない季節家電、衣類、趣味の道具などを預けるために、多くの個人がトランクルームを利用しています。

つまり、「人がいる場所（オフィス・住宅）」は狭くなり、その反動で「モノを置く場所」が圧倒的に足りなくなっているのです。ここに巨大なビジネスチャンスがあります。

あなたのビルの「弱み」が「最強の強み」に変わる

トランクルームへの転用が優れているのは、単に需要があるからだけではありません。 これまでオーナー様を悩ませてきた物件の「ネガティブ要素」が、トランクルームにおいては「ポジティブな強み」に大逆転するからです。

これまでの悩み（オフィス視点）	トランクルーム視点での「強み」
窓がない部屋・地下階 「暗い、閉塞感がある」と不人気。	「日焼けしない・セキュリティが高い」と大人気！ 大切な書類や衣類を紫外線から守れます。地下は防犯性も高く、保管場所に最適です。
駅から遠い・アクセスが悪い 「通勤に不便」と敬遠される。	「車で荷物を運びやすい」と重宝される！ 週末に車でまとめて荷物を出し入れする利用者にとっては、駅近よりも車が停めやすい立地が好まれます。
変形地・使いづらい間取り 「レイアウトしにくい」と嫌われる。	「多様なサイズの収納庫が作れる」と効率的！ 小さなロッカータイプから大型倉庫まで、隙間なく効率的に区画割りできるため、収益性を最大化できます。
築年数が古い 「見栄えが悪い」と避けられる。	「保管性能さえあれば問題なし」！ 内装はシンプルで良いため、築年数はほとんど気になりません。むしろ賃料が抑えられれば競争力になります。

いかがでしょうか？ あなたが「ダメだ」と思っていたその部屋こそが、実はトランクルームにとって「理想的な物件」かもしれないのです。

さらに、トランクルーム事業には、ビル経営にとって非常に魅力的なメリットがあります。

• 一度契約すると長い（安定収益）: オフィスのように頻繁な移転はありません。一度荷物を預けると数年単位で利用されることが多く、非常に安定したストックビジネスです。
• 景気に左右されにくい: 不況時でも「家が狭くなったから荷物を預けたい」「オフィスを解約したから荷物を退避させたい」という需要が発生するため、景気変動に強い特性があります。
• ビル全体の付加価値向上: ビル内にトランクルームがあれば、既存のオフィス・店舗テナント様にとっても「便利な共用倉庫」として活用いただけます。これは他のビルとの差別化になり、既存テナントの満足度向上、退去防止にもつながります。

「貸すだけ」で始める、新しい資産運用

「トランクルームが良いことは分かったが、事業を始めるのは大変そうだ…」 「初期費用もかかるだろうし、集客や利用者の対応なんて自分にはできない…」

ご安心ください。オーナー様が面倒な業務を行う必要は一切ありません。

私たちは、トランクルームの企画・設計から、施工、集客、日々の運営管理、利用者対応まで、全てをワンストップで引き受ける運営会社です。

オーナー様に行っていただくのは、「空いているスペースを私たちに貸していただく（または運営を委託していただく）」こと、ただそれだけです。

これまでの「待ち」の賃貸経営から、時代のニーズを捉えた「攻め」の資産運用へシフトしませんか？

まずは、あなたのビルの空室がどれくらいのポテンシャルを持っているか、確認してみませんか？ 「窓のないあの部屋が、月々いくらの収益を生む可能性があるか」を無料でシミュレーションいたします。

もちろん、診断後にしつこい営業をすることは一切ございません。 現状の空室対策に行き詰まっているオーナー様、まずは新たな可能性を知る第一歩として、お気軽にご相談ください。