目次
トランクルーム投資と不動産投資とはどのような点が違うのか？
トランクルーム投資は高利回りが魅力的と言われているので、少し興味があるという方。どこに相談すればいいのかわからない。不動産屋さんに相談してもよくわからない。
このような方に全国190店舗以上運営しているプラスルームがトランクルーム投資について、詳しくお伝えします。どのようなビジネスでも事前に事業を把握することがとても大切。プラスルームの戦略を公開させていただくことで、皆様のトランクルーム投資にお役に立てれば幸いです。
トランクルーム投資について
トランクルーム投資とは、店舗や空き地を再活用してトランクルームとして貸し出します。基本的には１つの大きなスペースを小さく小割りにして坪単価を上げて賃料収入を得る投資手法です。不動産投資と比べて、投資金額が抑えられ、高い利回りが見込めます。特に屋内型のトランクルームの場合は、修繕費用が抑えられるため、安定した収益を長期的に得ることができます。
トランクルーム投資は不動産投資では味わえない魅力があります。
まずは、収納スペースへの需要は安定しており、特に都市部では住空間が小さくなりがちなため、人々は常に所持品を保管するスペースが必要です。次に、トランクルーム施設の運用コストは比較的低いのが特徴です。これは、スタッフやメンテナンスをそれほど必要としないためです。
このようなことから、トランクルーム投資はまだ市場拡大傾向が続くと予測されています。
トランクルーム投資-屋内型と屋外型について
トランクルーム投資では、屋内型と屋外型の２タイプがあります。
それぞれ特徴がありますので、どちらがご自身の投資タイプに合うか確認してみましょう。ターゲットユーザーも全く違うので、十分把握した上で選択しましょう。
屋内型と屋外型の違いを表にまとめてみました。参考にしてみてください。
| 項目 | 屋内型 | 屋外型 |
|---|---|---|
| ターゲットユーザー | 主に個人 | 主に個人事業主 |
| 対象不動産 | 主に店舗 | 主に土地 |
| 利回り | 20%前後 | 25%前後 |
| 行政への申請 | 床面積200㎡未満ならほぼなし | 建築確認申請あり |
| 修繕費 | あまりかからない | 数年ごとに塗装費用がかかる |
| セキュリティー | 入退出管理システム | ほぼなし |
| 不法投棄 | ほぼなし | 敷地内に捨てられる |
| 賃貸借契約の種類 | 普通賃貸借契約 | 一時使用契約 |
| 貸主からの立ち退き請求 | 応じなくてもよい。応じる場合は立ち退き料の請求ができる | 応じなくてはいけない。立ち退き料は請求はできない |
屋内型とは
屋内型は既存の店舗や倉庫、ビルを再活用して、トランクルーム設備を設置します。
既存店舗の再活用なので、効率よくトランクルームを配置することがポイントです。
初めて開業する場合は、トランクルームの運営会社に相談することをおすすめします。
ここで気をつけることは、不動産屋さんはトランクルームの知識がありません。トランクルーム投資では、トランクルーム専門の業者に相談することをお勧めします。
屋内型で注意すること
床面積が200㎡を超えてトランクルームを運営する場合は、用途変更の許可手続きが必要になります。申請については設計事務所に相談しましょう。
主なターゲットユーザーは
屋内型トランクルームの利用者は、一般家庭の方が大半を占めます。
運営上でのポイントは、女性（主婦）でも安心して使えるようにすることです。
セキュリティの強化はもちろん、店内を明るく清潔にすることを心がけましょう。店内のデザインも女性が好むカラーになるよう意識しましょう。
一般的に「倉庫＝暗い」というイメージがあります。このネガティブなイメージを取り除くことが契約率向上につながります。
屋内型の利回りは？
屋内型タイプのトランクルーム投資の場合は、物件を賃貸で運営しても実質利回り約18％以上が可能です。すでに店舗や倉庫をお持ちの不動産オーナー様なら実質利回り約40％以上も可能です。
実質利回りとは、想定される費用（弊社管理手数料等）を控除した後の利回りのことを言います。
屋外型とは
屋外型とは、既製品の物置を活用したり、海上コンテナを倉庫に改造したものを活用してトランクルームを運営します。
写真は、海上コンテナ（20ft）を活用して5つの部屋に区切りトランクルーム。内部は内張りされており、室内温度は断熱材が採用されているので、真夏でもある程度室温は保たれます。
駐車場の空車対策、空き地の有効活用におすすめです。
屋外型で注意すること
- 用途地域によっては、設置できない場所がある
- （市街化調整区域・第1・2種低層住居専用地域・第1種中高層住居地域は設置不可）
- ほぼ建築確認申請が必要になる
都市計画区域内の土地については、建物を建てる場合は建築確認申請が必要です。国土交通省では、トランクルームとして使うコンテナは建物として取り扱えられます。
建築確認を取らずに運営すると、行政から撤去命令が出る場合もあるので、注意が必要です。
都市計画区域とは、都市計画法に基づいて、都市の土地利用に関する規制を行うために設定される区域のことです。都市計画区域には、市街化区域や市街化調整区域、工業地域、商業地域、住宅地域などがあります。都市計画区域は、都市の発展や改善を図るために、公共の利益や社会全体の福祉を考慮して策定されます。そのため、都市計画区域内での土地利用には、都市計画法に定められた法律や条例に基づいた制限が課せられることがあります。具体的には、建築物の高さや容積、用途、外観、色彩、敷地の面積や形状、道路の幅員などが定められ、遵守が求められます。
ターゲットユーザーは
主なユーザーは、個人事業主や小規模事業者になります。道具や材料の保管にご利用されるケースが多いです。または引越し時の家財道具を一時的に預ける一般ユーザーも想定されます。
屋外型の利回りは？
屋外型タイプでは、平均利回り約25％以上が可能です。
すでに土地をお持ちの駐車場オーナー様なら利回り約50％以上が可能です。
駐車場運営が厳しいこの時代にトランクルーム投資はとても効率的な投資と言えます。
トランクルーム運営の賃料設定
利用者のニーズに合わせたサイズの設定や周辺競合他社の相場との比較による賃料設定が重要であり、リピートが得られるような賃料設定を心掛けることが成功のカギとなります。
競合他社の賃料を参考に設定することをお勧めします。万が一近隣に競合他社がない場合は、家賃相場などから算出して設定しましょう。
最初楽してはいけない理由
貸し出し賃料を上げれば満室時の売り上げがアップします。結果支払える家賃も高くなるので出店は楽になります。しかし、極端に貸し出し賃料を上げてしまうと、当然借り手は割高に感じてトランクルームを契約しようとは思いません。
家賃と貸出賃料のバランスがとても大切です。
出店条件をゆるめれば出店数は稼げますが、集客できなければ本末転倒です。
開業時に気をつける4つの調査項目
トランクルーム投資を行う際には、下記の点を気をつけてください。
- 満室時の売り上げに対して家賃比率（40%〜48％前後）
- 1帖あたりの平均単価
- 競合他社と平均単価の差
- 競合他社の稼働率
競合他社との差がある場合は、フランチャイズ本部にどのような意図があって単価を変えているのか？質問してみましょう。その答えに納得できなければ、フランチャイズ契約は締結しないほうがいいでしょう。
トランクルームのニーズについて
トランクルームのニーズは、現代社会のライフスタイルの変化に伴って高まっています。都市部の人々は、限られたスペースで生活しなければならないため、追加の収納スペースが必要となります。また、テレワークやリモートワークの増加により、家庭のスペースを最大限に活用することが求められています。
今後、トランクルームの利用は、季節のアイテムの保管や大きなスポーツ用具、家族の思い出の品を保管するためにニーズは広がるでしょう。さらに、ビジネス用途、特に小規模ビジネスやフリーランスの方々にとっての使用も増えることが予想されます。
これらのトレンドを踏まえ、トランクルームの運営会社は、多様なニーズに対応できるような、柔軟性と便利さを備えたサービスを提供することが重要となります。また、安全性とプライバシーの確保も、利用者にとって重要な考慮事項です。これらの要素を満たすことで、トランクルームは今後も社会のニーズを満たし続けることでしょう。
トランクルーム投資は不動産を所有しなくても大丈夫
トランクルーム投資は不動産を所有していなくても運営は可能。ほとんどの物件は、賃貸物件でトランクルーム投資を運用しています。不動産を購入すると投資金額が大きくなり、多店舗展開を目指すには多額の資金も必要になってきます。トランクルームは多店舗展開でリスクを分散し、景気にも左右されない、長期安定収入を目指していきますので、賃貸で出店することをおすすめします。
新しい不動産投資として注目されている５つの理由
トランクルーム投資が注目されている５つの理由をご紹介。もちろんこれ以外にも様々なメリットもあります。
- 都市部の住宅スペースの限られた状況
- 都市部では、住宅スペースが限られており、物品の収納スペースが不足しています。このため、トランクルームという収納スペースを提供するビジネスは需要が高まっています。
- 物価の上昇
- 物価が上昇すると、不動産への投資はインフレヘッジとしての役割を果たします。トランクルーム投資も同様に、安定したキャッシュフローを提供し、インフレから資産を保護するツールとなる可能性があります。
- 分散投資の一環
- トランクルーム投資は、不動産投資ポートフォリオの一部として、分散投資の一環となり得ます。他の不動産投資と比較してリスクが低いとされることもあります。
- 持続可能な収益
- トランクルーム投資は、長期的に安定した収益を提供する可能性があります。これは、顧客が一度トランクルームを利用すると、長期的に利用し続ける傾向があるためです。
- 成長市場
- トランクルーム市場は成長していると言われています。人々がより多くの物を所有し、それをどこかに保管する必要があるという現代のライフスタイルにより、この市場の需要は増加し続けています。
以上の理由から、トランクルーム投資は注目されていると考えられます。ただし、投資にはリスクが伴うため、十分な調査と理解を持って臨むことが重要です。
トランクルーム投資の特徴を知りましょう
最初の満室は不安定
実はオープンから最初の満室では、短期利用者の比率も多いので解約が発生します。しかし、開業から数年経過していくと短期利用者から長期利用者の比率が高まり、収益は安定し長期安定収入が得られます。これがトランクルーム投資の最大の魅力です。どのようなビジネスでも求められますが、成功の鍵は忍耐力かもしれません。
成功の確率を上げる戦略はあるのか？
トランクルーム投資の成功の確率を上げるためには、ドミナント戦略が一番有効です。
小商圏で多店舗展開することで、認知度を上げてエリア店舗数No. 1を目指します。
この戦略は時間はかかりますが、一度積み上げた戦略はそう簡単には崩れることはありません。
魅力的な戦略ではありますが、ドミナント戦略は個人や１法人が行おうとすると時間と多額な投資金額が必要となります。
Googleビジネスプロフィール対策
プラスルームのトランクルーム投資は、全国190店舗以上を運営し、各出店エリアで店舗数No1を達成しこのような強固な集客を実現しております。
同エリアに多店舗展開することで、Googleマップからの集客は強化されます。
この戦略は、Googleビジネスプロフィール対策（MEO対策）としても重要です。ウェブ集客では、ローカル検索が重要視されている現在。トランクルーム投資では、ドミナント戦略は無視できない戦略ひとつなのです。
まずは、トランクルーム投資を始める前に、しっかり事業の特徴を把握しておきましょう。
トランクルーム投資の真実と魅力をプラスルームが詳しく説明させていただきます。
レイアウトにこだわる！
テナントを借りて開業する場合は、トランクルーム用として作られていないので、どのようにトランクルームを割り付けて、効率よく収益率を上げるかが重要です。
レンタブル比を考える
床面積に対して、トランクルームの有効面積がどのくらい取れるか？この有効面積が利回りに大きく影響します。レイアウトのコツは、1帖タイプを中心にレイアウトしていくことです。
もちろん、商圏のニーズを調査してトランクルームの大きさは考慮する必要があります。
例えば店舗の床面積が20坪ならば、およそ20〜25部屋程度。およそ総床面積の約55%〜60%前後のトランクルーム面積を確保すること目指しましょう。この比率の事を業界ではレンタブル比といいます。
プラスルームのトランクルーム投資の特徴
プラスルームのトランクルーム投資の最大の特徴は、「地方都市でのドミナント戦略」
現在プラスルームでは北海道から福岡まで190店舗展開しております。
他社とは違う地方都市戦略で勝ち取る市場
大都市の首都圏では、市場が大きく一見魅力的に感じます。しかし、その分競合他社も多く激しい競争になりがちです。
地方都市の場合は、市場が小さいので競合他社は積極的に出店してきません。
地方都市の魅力とは
- ドミナント戦略が導入しやすい
- 支払家賃とトランクルーム使用料の差が大きい
- 競合他社との競争がほぼない
もちろん、大都市の中でもまだブルーオーシャンのエリアもあります。関東で言えば千葉や横須賀。東海で言えば名古屋。全国規模で見れば、まだまだ勝負できる大都市もあります。
ドミナント戦略で地方都市を狙う
トランクルーム投資で、大手競合他社に勝つ一番有効的な戦略。それが「ドミナント戦略」。
エリアで他社に負けない圧倒的な店舗数を出店してNo1ブランドにするのです。
地方都市（ブルーオーシャン）だからこそ、できる戦略の一つです。
家賃とトランクルームの貸出使用料に差がある
地方の家賃が安いのは想像つくと思いますが、トランクルームの使用料が大都市と地方都市にあまり差がないことをご存知ですか？
安く借りて、高く貸せる。これこそ地方都市の魅力なのです。この差があまりない都市は、大阪・京都エリア。プラスルームがこのエリアに出店することはほぼないでしょう。
競争他社との競争がほぼない
地方の市場は規模が小さいので激しい競争にはなりません。
ここがチャンスなのです。小さい市場ではありますが、その市場を確実にとればビジネスとして十分成り立ちます。
プラスルームはここが強い
プラスルームでは、他社にはない独自戦略で地方都市へ出店しております。
地方都市で店舗数No1を目指す、ここにこだわって運営しています。
ご心配される管理については、プラスルームにすべてお任せください。
運営をすべて丸投げできるので、投資家様は複数の都市に出店することも可能になります。
トランクルーム投資の立地について
トランクルーム投資を行う上で、最も重要なのが店舗の立地です。もちろん、どのような業種でも重要です。
トランクルーム投資の立地は、必ずしも一等立地で運営しなくても大丈夫です。実は三等立地の方がトランクルーム経営では、良かったりします。
人気のない物件でトランクルームを運営することが成功へのコツかもしれません。
トランクルーム投資のよくある質問
トランクルーム投資を検討される方からよく聞かれる質問をまとめてみました。
是非今後の開業にお役立てください。
トランルーム運営について
- 集客はどのようにしていますか？
- ウェブ集客が中心です。最近ではGoogleビジネスプロフィール（旧マイビジネス）による集客も効果的。多店舗展開することで効率よく集客できます。
- トランクルーム投資のリスクを教えてください？
- 損益分岐点を超えるまでに時間がかかり家賃の持ち出しがあります。事業計画を立てて資金調達をしましょう。
- トランクルームの需要はまだありますか？
- 日本のトランクルーム市場は毎年7%前後で成長しております。日本の住宅事情から見てもまだ市場は拡大傾向にあります。最近ではその需要は地方都市にも波及しています。
- 店舗が２階でエレベーターがありません。活用できますか？
- 貸出賃料を安く設定できれば可能です。３階以上の場合は、エレベーターは必須です。
税務申告について
- トランクルーム設備の償却期間は?
- 屋内型トランクルームであれば原則15年です。一括などの償却は、ほぼ認められません。極端に短い減価償却期間は税務当局から指摘を受ける場合がありますので注意が必要です。
- 税務に関して相談できますか？
- 弊社では相談を受け付けることはできません。弊社顧問税理士をご紹介することは可能です。
投資全般にについて
- トランクルーム投資は儲からないのでは？
- 短期間で儲かる事はほぼありません。長期で安定収入を目指していくビジネスです。短期間で儲けるのではなく、コツコツと利益を積み上がる仕組みです。長期で判断すれば、高い確率で収益化することができます。
- トランクルームの管理はどこまでやってもらえますか？
- 契約形態により若干の違いはありますが、集客から案内、契約手続き、退去手続き、原状回復、日常清掃まで行います。オーナー様は現場対応する必要はほぼございません。
- トランクルームは購入後、売却することは可能ですか？
- 可能です。最近はオーナーチェンジ物件がとても人気です。詳しくはプラスルーム仲介サービスをご覧ください。売却でキャピタルゲインを得ることも可能です。
トランクルーム投資の主な運営方法
どの方法にもメリットとデメリットがありますので、しっかり把握をしていただき、後悔しない投資を行ってください。
自主運営
運営をすべてご自身で行うのが自主運営です。
店舗の開発から設計、運営、集客、集金、クレーム対応までなど多岐にわたります。特にウェブ集客の知識は重要です。どのようにウェブ運営をするか？開業前にしっかり戦略をたてていきましょう。
自主運営は不動産管理などを既に行っている上級者向けの運営方法です。不動産管理を経験されていない方にはお勧めできません。オリジナルブランドで運営をおこなうので、ウェブ集客はとても重要です。
借り上げ運営
設備は自ら投資してトランクルーム業者に一括で借り上げてもらい賃料収入を得ます。
運営は一切行いわないので、安心して運営ができます。
契約時に注意する点は、一度契約した借上賃料は一生涯保障されているものではありません。場合によっては将来値下げ交渉される可能性もあります。契約内容をしっかり把握した上で、契約をすることをお勧めします。
フランチャイズ
ノウハウ・システム等はフランチャイズ本部から提供されますので安心です。
運営はご自身で行うか本部に代行してもらうか決めます。各業者により大きく違いがありますので、事前に調べておきましょう。
自己所有物件があればすぐ開業することができますが、対象となる物件周辺にトランクルームのニーズがあるかどうかを調査する必要があります。
他の投資とトランクルーム投資の違い
ここでは、よくトランクルーム投資と比較される代表的な投資方法をご紹介します。
事前に比較してトランクルーム投資との違いをご紹介します。
コインランドリー投資との違い
ただし、梅雨時や雨の多い月などは、需要も高まり売上は増加します。トランクルーム投資と同様に近隣の認知度上がることで売上も上がっていきます。
業界的には3回梅雨を経験すると売上が安定すると言われております。
不動産賃貸経営との違い
借り主が退去されると原状回復のためのリフォーム代が発生します。最近は規制なども入り貸主負担が増加傾向にあります。
水回りの設備も10年ごとに交換が必要です。定期的な設備の入れ替えすることで集客強化にも繋がりますが、追加投資が必要になります。
大規模修繕の負担
結局キャッシュフローがマイナイスになって、資金繰りで苦労する投資家様が多くいるのも事実です。
不動産業界のプロもトランクルーム投資を採用
不動産業界のプロがトランクルーム投資を選んでいます。
なぜ業界のプロが選んだのか？実際投資された方に聞いてみました。
そこで、不動産賃貸管理業務を数年前に導入。事業収益の第3の柱として、令和元年秋にトランクルーム投資を導入。令和2年春に２店舗目を取得。オーナーチェンジ物件を購入しました。
日常業務に追われ物件探しに大変苦労されており、開業することができておりませんでした。
弊社直営店売却システムをご活用していただくことで、手間もかからず短期間に開業することができました。
令和になって、札幌で2店舗ご購入していただきました。
弊社がご提案させていただいたプランを導入したことで、短期間で契約が決まり今ではほぼ満室で運営されております。
マンション全体の収入が増えたこと。
長期安定収入を確保できたこと。これは近い将来売却時にはとても良い評価になります
トランクルーム投資を成功させる３つのポイントとは
- 出店エリアにこだわる
トランクルーム投資では、どこに出店しても成功するわけではありません。
周辺エリアの情報を把握して、ニーズがあるのかどうか？の調査をしてみましょう。
共同住宅が多いから成功するほど単純ではありません。
- レイアウトを考える
売上を１円でも多く上げるには、トランクルームを大きくして割り付ければ売上は上がります。
しかし、そのエリアでその需要があるかは別物です。机上論だけでレイアウトを考えると失敗します。
ニーズに合わせながらレイアウトを考えていきましょう。
- 集客力が重要
ご自身で運営する場合でも業者に委託する場合でも、集客力がとても大切です。
特に業者の場合は、集客力が強いと言っても本当にそうなのか？しっかりご自身の目で調査しましょう。
ご自身で運営する場合は、ウェブ集客は必須です。ポータルサイトがあるから大丈夫でしょうか？
ポータルサイトからの契約は思ったほどありません。自社ブランドのウェブサイトでの集客力をつけない限り成功は不可能です。
トランクルーム投資詐欺について
トランクルーム投資会社大手の詐欺事件について
残念ながら、トランクルーム投資運営会社の元取締役が起こした事件が発生しました。
トランクルーム投資では、不動産のように登記されるわけでありませんので、実際の所有者が第三者から分からない事を漬け込んで、今回の事件が起きました。
特に気をつけることは、トランクルーム投資物件のオーナーチェンジ物件については、必ず正規運営会社を通して契約をすることです。
正規ルートから購入すれば、今回のような事件にはなることはありません。
運営会社を仲介会社として、所有者から購入しましょう。仲介会社を通すことによって、その取引は確実に担保されます。
まとめ
トランクルーム投資は、短期的に稼げるものではありません。長期的な視点でこのビジネスを捉える事が重要です。
通常の新規事業であれば、多数の人材確保が必要です。トランクルームであれば必要最小限の１人で可能です。
このようなことから、今人気のある投資として注目されています。
参入障壁が低いと一見みえてしまいますが、気をつけることは「集客」です。もちろん、ほとんどのビジネスで求められることではあります。
課題は「ウェブ集客」。どのようにこれをクリアするかが問題です。もちろんご自身でやらなくても結構です。開業する前にしっかり広告について検討しましょう。
このような問題を解決するために、トランクルーム管理会社があります。管理会社に依頼すれば、集客についてもカバーしてもらえます。もちろん、その管理会社の集客力を調査する必要はあります。間違っても不動産会社へ管理を依頼しないことです。似ているようで全く違う業界なので、トランクルーム専門管理業者を選びましょう。
不況でも好景気でも強いビジネス
トランクルーム事業は、不況の時には生活費の節約ツールとしてニーズがあり、好景気では収納スペースの確保としてニーズがあります。
最近ではテレワークが多くなり、自宅を片付ける傾向もありトランクルームのニーズも高まっています。
長期安定収入が得られるの理由は、どのような時代の景気でも順応できるからでしょう。
収益化までに時間がかかるものの、一度損益分岐点を超えると安定経営になってきます。
時間をかけて確実な収入を目指す
トランクルーム投資は、高稼働率になるまで時間がかかります。
しかし、時間をかけた分、魅力的な安定収入になります。
じっくり熟成させて将来のために安定した収入を作り上げましょう。
トランクルーム投資の収益は、不動産投資の新しいカタチ。
不動産を買わない不動産投資。これがトランクルーム投資なのです。
