目次
トランクルーム投資とは
トランクルーム投資とは、土地や店舗を再活用して、トランクルームとして貸し出し、収益を上げるビジネスです。築年数が経過した店舗やビルの空室対策としても活用できます。また狭小地でも運営はできるので、新しい不動産活用として注目のビジネスです。不動産を所有していなくても投資は可能。不況でも強く収益が安定するので、投資商品しても注目を浴びています。
注目されている理由とは
トランクルーム投資が注目される５つの理由をご紹介します。もちろんこれ以外にも様々なメリットもあります。
- 買わないでいい不動産投資（主に借りてで運営）
- 景気に左右されない長期安定収入
- 修繕費がほぼ不要
- 新たな人材の確保が不要
- 新規事業や副業にぴったり
収納ビジネスの特徴は
店舗は千差万別、レイアウトが大事
店舗やビルを改装する場合、トランクルーム専用で作られたものではありません。
したがって、トランクルーム投資ではレイアウトの知識が求められます。
床面積に対して、どれだけ有効面積が取れるかにより、利回りに影響しますのでとても大切です。
一番人気のサイズは１帖タイプ。このサイズを中心にレイアウトしていきましょう。
トランクルーム投資のレンタブル比について＞＞
時間をかけて長期安定収入を目指す
トランクルーム投資での稼働率は、1年から2年かけてゆっくり上がっていきます。オープンしてすぐに満室になることは、ほぼありません。
時間をかけてじっくり契約を積み上げていきます。時間をかける分、一気に収益が下がることもありませんので、空室リスクは限りなく０になります。
最初の満室は不安定？
最初の満室では、短期利用者の比率も多いのである程度の期間で解約も発生します。しかし、開業から数年経過していくと長期利用者の比率が高まり、収益は安定し長期安定収入が得られます。これがトランクルーム投資の最大の魅力です。
成功の鍵は、少しの忍耐力が求められます。
トランクルーム投資のよくある質問
トランクルーム投資を検討される方からよく聞かれる質問をまとめてみました。
是非今後の開業にお役立てください。
トランルーム運営について
- 集客はどのようにしますか？
- 屋内型を運営するのであれば、ウェブ集客が絶対条件になります。外部に委託するのであればその制作費と広告費を予算に入れておきましょう。
- トランクルーム投資のリスクを教えてください？
- 事業なので、リスクは０ではありません。最大のリスクは集客です。集客が弱いと低い稼働率となり、当初計画した収支が見込めません。
- トランクルームの需要はまだありますか？
- 日本のトランクルーム市場は年8%前後で成長しております。日本の住宅事情から見てもまだ市場は拡大傾向にあります。地方中心都市についても同様の傾向です。ただし人口10万人以下の地方都市について注意が必要です。
- 店舗が２階でエレベーターがありません。活用できますか？
- 貸出賃料を安くすれば可能です。３階以上の場合は、エレベーターは必須です。
税務申告について
- トランクルーム設備の償却期間は?
- 屋内型であれば原則15年です。一括などの償却は、ほぼ認められません。極端に短い減価償却期間は税務当局から指摘を受ける場合がありますので注意が必要です。
- 税務に関して相談できますか？
- 弊社では相談を受け付けることはできません。
投資全般にについて
- トランクルーム投資は儲からないのでは？
- 短期間で儲かる事はほぼありません。長期で安定収入を目指していくビジネスです。一気に儲けるのではなく、コツコツと利益を積み上がる仕組みです。長期で判断すれば、高い確率で収益化することができます。
- トランクルームの管理はどこまでやってもらえますか？
- 契約形態により若干の違いはありますが、集客から案内、契約手続き、退去手続き、原状回復、日常清掃まで行います。オーナー様は現場対応する必要はございません。
- トランクルームは購入後、売却することは可能ですか？
- 可能です。万が一開業後売却しなくてはいけない状況になってもプラスルームが全面的にサポートさせていただきます。また最近はオーナーチェンジ物件がとても人気です。
詳しくはプラスルーム仲介サービスをご覧ください。
トランクルーム投資の立地について
トランクルーム投資を行う上で、最も重要なのが店舗の立地です。
もちろん、どのような業種でも重要だです。
トランクルーム投資の立地は、一等立地は必要ありません。
三等立地が、トランクルーム経営では、好立地になることがあります。
トランクルーム投資の種類-屋内型と屋外型について
トランクルーム投資では、屋内型と屋外型の２タイプがあります。
それぞれ特徴がありますので、どちらがご自身の投資タイプに合うか確認してみましょう。ターゲットユーザーも全く違うので、十分把握した上で選択しましょう。
屋内型とは
屋内型は店舗や倉庫、ビルを再活用して、トランクルーム設備を設置します。
再活用の場合は、効率よくトランクルームを設置することが大切です。
初めて開業する場合は、トランクルームの管理会社に相談しましょう。ここで気をつけることは、ほとんどの不動産屋さんはトランクルームの知識がありません。
トランクルーム投資では、専門の業者に相談することをお勧めします。
屋内型で注意すること
床面積が200㎡未満であれば、用途変更の手続きも不要です。
200㎡を超える場合は用途変更の手続きが必要になります。申請については設計事務所に相談することをお勧めします。
主なターゲットユーザーは
運営上でのポイントは、女性（主婦）でも安心して使えるようにすることです。
セキュリティの強化と店内を明るく清潔にすることを心がけましょう。店内のデザインも女性が好むカラーになるよう意識しましょう
一般的に「倉庫＝暗い」というイメージがあります。そのイメージを取り除くことが契約率向上につながります。
屋内型の利回りは？
屋内型タイプの投資の場合は、物件を賃貸で運営しても実質利回り約18％以上が可能です。
すでに店舗や倉庫をお持ちの不動産オーナー様なら実質利回り約40％以上も可能です。
実質利回りとは、想定される費用を控除後の利回りのことを言います。
トランクルーム投資の種類とは
屋外型とは
屋外型とは、既製品の物置を活用したり、海上コンテナを倉庫に改造したものを活用してトランクルームを運営します。
写真は、海上コンテナ（20ft）を5つの部屋に区切りトランクルーム。内部は内張りされており、室内温度は断熱材が採用されているので、真夏でもある程度室温は保たれます。
駐車場の空車対策、空き地の有効活用におすすめです。
屋外型で注意すること
-
- 用途地域によっては、設置できない場所がある
（市街化調整区域・第1・2種低層住居専用地域・第1種中高層住居地域は設置不可）
- ほとんどが建築確認申請が必要
都市計画内の土地については、ほぼ建築確認申請が必要です。国土交通省では、トランクルームとして使うコンテナは建物として取り扱えられます。当然建物なので建築確認申請が必要となります。
ターゲットユーザーは
主なユーザーは、個人事業主や小規模事業者になります。道具や材料の保管にご利用されるケースが多いです。
屋内型と屋外型のまとめ
屋内型と屋外型の違いを表にまとめてみました。参考にしてみてください。
| 項目 | 屋内型 | 屋外型 |
|---|---|---|
| ターゲットユーザー | 主に個人 | 主に個人事業主 |
| 対象不動産 | 主に店舗 | 主に土地 |
| 利回り | 20%前後 | 25%前後 |
| 行政への申請 | 床面積200㎡未満ならほぼなし | 建築確認申請あり |
| 修繕費 | あまりかからない | 数年ごとに塗装費用がかかる |
| セキュリティー | 入退出管理システム | ほぼなし |
| 不法投棄 | ほぼなし | 敷地内に捨てられる |
| 賃貸借契約の種類 | 普通賃貸借契約 | 一時使用契約 |
| 貸主からの立ち退き請求 | 応じなくてもよい。応じる場合は立ち退き料の請求ができる | 応じなくてはいけない。立ち退き料は請求はできない |
トランクルーム投資の主な運営方法
どの方法にもメリットとデメリットがありますので、しっかり把握をしていただき、後悔しない投資を行ってください。
自主運営
すべてご自身で運営を行うのが自主運営です。
店舗の仕入れから設計、運営、集客、集金、クレーム対応までなど多岐にわたります。
不動産管理などを既に行っている上級者向けの運営方法です。
初めて管理を行う方にはお勧めいたしません。
借り上げ運営
設備は自ら投資してトランクルーム業者に一括で借り上げてもらい賃料収入を得ます。
運営は一切行いわないので、非常に安心して運営ができます。
ただし、一度契約した借上賃料は一生涯保障されているものではありません。
契約内容をしっかり把握した上で、契約をすることをお勧めします。
フランチャイズ
ノウハウ・システム等はフランチャイズ本部から提供されますので安心です。
運営はご自身で行うか本部に代行してもらうか決めます。各業者により違いがありますので、事前に調べておきましょう。
自己所有物件があればすぐ開業することができますが、その物件周辺にニーズがあるかどうかを調査する必要があります。
貸し出し賃料設定について
どのような形態でトランクルーム投資をしても、考えなくてはいけないのが、貸し出し賃料です。賃料設定には、近隣の競合店の貸し出し賃料やアパートなどの家賃などを考慮して決定します。競合店の稼働率を調べる必要もあります。
最初楽してはいけない理由
当たり前のことですが、私たちは出店を目的としているわけではなく、投資して魅力ある利益を上げることが目的なのです。
開業時に気をつける4つの調査項目
フランチャイズ等で、トランクルーム投資を行う際には、下記の点を気をつけてください。
- 満室時の売り上げに対して家賃比率（40%〜48％前後）
- 1帖あたりの平均単価
- 近隣競合他社と平均単価の差
- 近隣競合他社の稼働率
近隣競合他社との差がある場合は、フランチャイズ本部にどのような意図があって単価を変えているのか？質問してみましょう。その答えに納得できないのであれば、フランチャイズ契約は締結しないほうがいいでしょう。
他の投資とトランクルーム投資の違い
ここでは、よくトランクルーム投資と比較される代表的な投資方法をご紹介します。
事前に比較してトランクルーム投資との違いをご紹介します。
コインランドリー投資との違い
ただし、梅雨時や雨の多い月などは、需要も高まり売上は増加します。トランクルーム投資と同様に近隣の認知度上がることで売上も上がっていきます。
業界的には3回梅雨を経験すると売上が安定すると言われております。
不動産賃貸経営との違い
借り主が退去されると原状回復のためのリフォーム代が発生します。最近は規制なども入り貸主負担が増加傾向にあります。
水回りの設備も10年ごとに交換が必要です。定期的な設備の入れ替えすることで集客強化にも繋がりますが、追加投資が必要になります。
大規模修繕の負担
結局キャッシュフローがマイナイスになって、資金繰りで苦労する投資家様が多くいるのも事実です。
不動産業界のプロもトランクルーム投資を採用
不動産業界のプロがトランクルーム投資を選んでいます。
なぜ業界のプロが選んだのか？実際投資された方に聞いてみました。
そこで、不動産賃貸管理業務を数年前に導入。事業収益の第3の柱として、令和元年秋にトランクルーム投資を導入。令和2年春に２店舗目を取得。オーナーチェンジ物件を購入しました。
日常業務に追われ物件探しに大変苦労されており、開業することができておりませんでした。
弊社直営店売却システムをご活用していただくことで、手間もかからず短期間に開業することができました。
令和になって、札幌で2店舗ご購入していただきました。
弊社がご提案させていただいたプランを導入したことで、短期間で契約が決まり今ではほぼ満室で運営されております。
マンション全体の収入が増えたこと。
長期安定収入を確保できたこと。これは近い将来売却時にはとても良い評価になります
トランクルーム投資を成功させる３つのポイントとは
- 出店エリアにこだわる
トランクルーム投資では、どこに出店しても成功するわけではありません。
周辺エリアの情報を把握して、ニーズがあるのかどうか？の調査をしてみましょう。
共同住宅が多いから成功するほど単純ではありません。
- レイアウトを考える
売上を１円でも多く上げるには、トランクルームを大きくして割り付ければ売上は上がります。
しかし、そのエリアでその需要があるかは別物です。机上論だけでレイアウトを考えると失敗します。
ニーズに合わせながらレイアウトを考えていきましょう。
- 集客力が重要
ご自身で運営する場合でも、業者に委託する場合でも集客力がとても大切です。
特に業者の場合は、集客力が強いと言っても本当にそうなのか？しっかり調査しましょう。
ご自身で運営する場合は、ウェブ集客は必須です。ポータルサイトがあるから大丈夫？
ポータルサイトからの契約は思ったほどありません。自社ブランドのウェブサイトで集客力をつけない限り成功はありません。
トランクルーム詐欺に合わないために
トランクルーム投資会社大手の詐欺事件について
残念ながら、トランクルーム投資運営会社の元取締役が起こした事件が発生しました。
トランクルーム投資では、不動産のように登記されるわけでありませんので、実際の所有者が第三者からみてわかりにくいことを漬け込んで、今回の事件が起きました。
特に気をつけることは、トランクルーム投資物件のオーナーチェンジ物件については、必ず運営会社を通して契約をすることです。正規ルートから購入すれば、今回のような事件にはなることはありません。
運営会社を仲介会社として、所有者から購入しましょう。仲介会社を通すことによって、その取引は担保されます。
まとめ
トランクルーム投資は、短期的に稼げるものではありません。長期的な視点でこのビジネスを捉える事が重要です。
通常の新規事業であれば、多数の人材確保が必要です。トランクルームであれば必要最小限の１人で可能です。
このようなことから、今人気のある投資として注目されています。
参入障壁が低いと一見みえてしまいますが、気をつけることは「集客」です。もちろん、ほとんどのビジネスで求められることではあります。
課題は「ウェブ集客」。どのようにこれをクリアするかが問題です。もちろんご自身でやらなくても結構です。開業する前にしっかり広告について検討しましょう。
このような問題を解決するために、トランクルーム管理会社があります。管理会社に依頼すれば、集客についてもカバーしてもらえます。もちろん、その管理会社の集客力を調査する必要はあります。間違っても不動産会社へ管理を依頼しないことです。似ているようで全く違う業界なので、トランクルーム専門管理業者を選びましょう。
不況でも好景気でも強いビジネス
トランクルーム事業は、不況の時には生活費の節約ツールとしてニーズがあり、好景気では収納スペースの確保としてニーズがあります。
最近ではテレワークが多くなり、自宅を片付ける傾向もありトランクルームのニーズも高まっています。
長期安定収入が得られるの理由は、どのような時代の景気でも順応できるからでしょう。
収益化までに時間がかかるものの、一度損益分岐点を超えると安定経営になってきます。
時間をかけて確実な収入を得ましょう
トランクルーム投資は、時間がかかります。
時間をかけた分、どのような人でも憧れる安定収入になります。
このような安定収入を作るには時間がかかります。
じっくり熟成させて将来のために安定した収入を作りましょう。
トランクルーム投資の収益は、誰でも魅力的なものです。不動産投資の新しいカタチ。不動産を買わない不動産投資。これがトランクルーム投資なのです。
