トランクルーム投資を検討する前に不動産投資をどこが違うのか？調べる必要があります。
不動産関連ではありますが、トランクルーム投資と不動産投資は別物として捉えた方がいいと思います。トランクルーム投資は高利回りが魅力的と言われているので、少し興味があるという方。どこに相談すればいいのかわからない。不動産屋さんに相談しても的確なアドバイスをもらえない。

このような方に全国220店舗以上運営しているプラスルームがトランクルーム投資について、詳しくお伝えします。どのようなビジネスでも事前に事業を把握することがとても大切。プラスルームの戦略を公開させていただくことで、皆様のトランクルーム投資にお役に立てれば幸いです。

プラスルームでは、年間約20店舗程度新規に出店しております。この目標数値は出店が目的ではなく、投資家様と共に成功することを目的に新規出店しております。

トランクルーム投資を学ぶならプラスルームのYouTube動画

トランクルーム投資をご検討されている方にはおすすめのYouTube動画です。プラスルーム創業者の笑顔満載社長が、本音でトランクルーム投資を語っている動画です。これらかトランクルーム投資を学びたい方におすすめです。過去の動画も含めて是非ご覧ください。

トランクルーム投資について

トランクルーム投資は、レンタル収納スペース（トランクルーム）を活用した投資方法の一つです。これは、不動産投資の一形態であり、個人や企業が所有する空きスペースや建物をトランクルームとして運用し、その利用料金から収益を得る仕組みです。都市部中心に需要が高まっています。また最近では、地方都市部でも高い需要が高まっています。

不動産投資と比べて、投資金額が抑えられ、高い利回りが見込めます。特に屋内型のトランクルームの場合は、修繕費用が抑えられるため、安定した収益を長期的に得ることが見込めます。

トランクルームのニーズについて

トランクルームのニーズは、現代社会のライフスタイルの変化に伴ってとても高まっています。都市部の人々は、限られたスペースで生活しなければならないため、追加の収納スペースが必要となります。また、ライフスタイルの変化でテレワークやリモートワークの増加により、家庭のスペースを最大限に活用することが求められています。同様に法人の需要も最近は高まっておりますので、トランクルームのニーズは今後も拡大傾向にあります。

これらのトレンドを踏まえ、トランクルームの運営会社は、多様なニーズに対応できるような、柔軟性と便利さを備えたサービスを提供することが重要となります。また、安全性とプライバシーの確保も、利用者にとって重要な考慮事項です。これらの要素を満たすことで、トランクルームは今後も社会のニーズを満たし続けることでしょう。

今後、トランクルームのニーズは、季節のアイテムの保管や大きなスポーツ用具、家族の思い出の品を保管するためにニーズは広がるでしょう。さらに、防災リスク対策、ビジネス用途、特に小規模ビジネスやフリーランスの方々にとっての使用も増えることが予想されます。

レンタル収納スペースのニーズはこのような方が多い

1. 住居のスペースが限られている方
   • マンションやアパートに住んでいて、収納スペースが不足している方。
2. 引っ越しや転勤がある方
   • 一時的に荷物を預けたい方。
3. 趣味の道具を保管したい方
   • スポーツ用品（スキー板、ゴルフバックなど）やコレクション（フィギュア、模型など）を安全に保管したい方。
4. 季節用品を収納したい方
   • 冬用タイヤ、季節家電（扇風機、ヒーター）、クリスマスツリーなどの季節的に使用するアイテムを保管したい方。
5. 書類やビジネス用品を保管したい方
   • 在宅ワーカーやフリーランスの方が仕事用の資料や備品を収納する場合。
6. 子どもの成長に伴う荷物を保管したい方
   • 子どもの洋服、玩具、学用品など、使わなくなったが思い出として取っておきたいアイテムを収納したい方。
7. 家のリフォームや改築を予定している方
   • 家具や家財道具を一時的に保管したい方。
8. 高価な品を安全に保管したい方
   • 楽器、美術品、重要書類など、湿度や温度管理が必要な品を保管したい方。
9. 家族間の荷物整理が必要な方
   • 相続した家財や、家族間での一時的な荷物整理を行いたい方。
10. 災害リスクを考慮した保管を希望する方
    • 地震や水害などに備え、自宅以外の安全な場所に貴重品を保管したい方。

	売上(単位:億円）	成長率
2019年度	718.6	109.1%
2020年度	735.6	102.4%
2021年度	765.8	104.1%
2022年度（見込）	797.0	104.1%
2023年度（予測）	825.8	103.6%

同じトランクルーでも違う、屋内型と屋外型の比較

トランクルーム投資では、大きく分けて屋内型と屋外型の２タイプがございます。
同じトランクルーム投資でもそれぞれ特徴がありますので、どちらがご自身の投資タイプに合うか確認しておきましょう。ターゲットユーザーも集客方法も全く違うので、十分把握した上で選択しましょう。屋内型と屋外型の違いを表にまとめてみました。参考にしてみてください。

屋内型トランクルームとは

初めて開業する場合は、トランクルームの運営会社に相談することをおすすめします。
ここで気をつけることは、街の不動産屋さんに相談しないことです。通常の不動産屋さんは、トランクルームについては、素人です。豊富な知識があるトランクルーム専門の運営会社に直接相談することをお勧めします。

屋内型で注意すること

屋内型トランクルームの場合は、Web集客がとても大切です。弊社であれば、新規申込のおよそ85%前後がWeb集客になっております。屋内型トランクルームで開業する場合は、必ずWeb集客を強化していきましょう。

トランクルーム運営会社を選ぶ際には必ずWeb集客の強い会社を選ぶことが重要です。

主なターゲットユーザーは

一般的に「倉庫＝暗い」というイメージがあります。このネガティブなイメージを取り除くことが契約率向上につながります。

屋内型の利回りは？

屋内型タイプのトランクルーム投資の場合は、物件を賃貸で運営しても実質利回り約18％以上が可能です。すでに店舗や倉庫をお持ちの不動産オーナー様なら実質利回り約40％以上も可能です。
実質利回りとは、想定される費用（弊社管理手数料＋電気代等）を控除した後の利回りのことを言います。

屋外型トランクルームとは

屋外型で注意すること

• 用途地域によっては、設置できない場所がある
  • （市街化調整区域・第1・2種低層住居専用地域・第1種中高層住居地域は設置不可）
• 建築確認申請が必要になる（一部の地域を除く）
• ほとんどが権利の弱い賃貸借契約になる。

都市計画区域内の土地については、建物を建てる場合は建築確認申請が必要です。国土交通省では、トランクルームとして使うコンテナは建物として扱われます。
建築確認を取らずに運営すると、最悪の場合は、行政からコンテナの撤去命令が出る場合もあるので、注意が必要です。

都市計画区域とは、都市計画法に基づいて、都市の土地利用に関する規制を行うために設定される区域のことです。都市計画区域には、市街化区域や市街化調整区域、工業地域、商業地域、住宅地域などがあります。都市計画区域は、都市の発展や改善を図るために、公共の利益や社会全体の福祉を考慮して策定されます。そのため、都市計画区域内での土地利用には、都市計画法に定められた法律や条例に基づいた制限が課せられることがあります。具体的には、建築物の高さや容積、用途、外観、色彩、敷地の面積や形状、道路の幅員などが定められ、遵守が求められます。

ターゲットユーザーは？

主なユーザーは、個人事業主や小規模事業者になります。道具や材料の保管にご利用されるケースが多いです。または引越し時の家財道具を一時的に預ける一般ユーザーも想定されます。

屋外型の利回りは？

屋外型タイプでは、平均利回り約25％以上が可能です。
すでに土地をお持ちの駐車場オーナー様なら利回り約50％以上が可能です。
駐車場運営が厳しいこの時代にトランクルーム投資はとても効率的な投資と言えます。

トランクルーム投資に失敗する理由は？

1. 需要調査の不足:
   • 投資前に地域の需要を十分に調査しないと、利用者が集まらず、稼働率が低下する可能性があります。ターゲット対象は中小企業や個人事業主になります。
2. 不適切な価格設定:
   • 周辺の相場を無視した価格設定は、利用者離れの原因となります。 事前に市場価格を確認し、適切な料金設定を行うことが重要です。
3. 競合他社の参入:
   • 新たな競合が近隣に出店すると、需要と供給のバランスが崩れ、稼働率が下がることがあります。
4. セキュリティ対策の不備:
   • 盗難や破損などのトラブルが発生すると、利用者の信頼を失い、稼働率の低下につながります。 防犯カメラの設置など、適切なセキュリティ対策が必要です。
5. 資金計画の甘さ:
   • 無理のある事業計画を立てると、資金不足に陥り、運営が困難になることがあります。 初期費用やランニングコストを正確に見積もり、現実的な計画を策定することが重要です。
6. 運営や管理のノウハウ不足
   • 設備を整えるだけではなく、運営や管理に関する知識も必要です。例えば、適切なセキュリティ対策が不足しているとトラブルが発生しやすく、信頼を損ねる可能性があります。また、利用者との対応が不十分であるとリピート利用が見込めなくなることも。
   • 例:防犯対策を十分に行わず、盗難事件が発生してしまったため、口コミで悪評が広がり、稼働率が低下した事例があります。

トランクルーム運営の賃料設定

利用者のニーズに合わせたサイズの設定や周辺競合他社の相場との比較による賃料設定が重要であり、リピートが得られるような賃料設定を心掛けることが成功のカギとなります。
競合他社の賃料を参考に設定することをお勧めします。

万が一近隣に競合他社がない場合は、家賃相場や月極駐車場などから算出して設定しましょう。

楽して出店しても意味がない！

開業時に気をつける4つの調査項目

トランクルーム投資を行う際には、下記の点を気をつけてください。

• 満室時の売り上げに対して家賃比率（40%〜48％前後）
• 1帖あたりの平均単価
• 競合他社と平均単価の差
• 競合他社の稼働率

競合他社との差がある場合は、フランチャイズ本部にどのような意図があって単価を変えているのか？質問してみましょう。その答えに納得できなければ、フランチャイズ契約は締結しないほうがいいでしょう。

トランクルーム投資は不動産を所有しなくても大丈夫

トランクルーム投資は不動産を所有していなくても運営は可能。ほとんどの物件は、賃貸物件でトランクルーム投資を運用しています。不動産を購入すると投資金額が大きくなり、多店舗展開を目指すには多額の資金も必要になってきます。トランクルームは多店舗展開でリスクを分散し、景気にも左右されない、長期安定収入を目指して行くビジネスです。他店舗展開するためにも賃貸で出店することをおすすめします。

新しい不動産投資として注目されている５つの理由

トランクルーム投資が注目されている５つの理由をご紹介。もちろんこれ以外にも様々なメリットもあります。

• 都市部の住宅スペースの限られた状況
  • 都市部では、住宅スペースが限られており、物品の収納スペースが不足しています。このため、トランクルームという収納スペースを提供するビジネスは需要が高まっています。
• 物価の上昇
  • 物価が上昇すると、不動産への投資はインフレヘッジとしての役割を果たします。トランクルーム投資も同様に、安定したキャッシュフローを提供し、インフレから資産を保護するツールとなる可能性があります。
• 分散投資の一環
  • トランクルーム投資は、不動産投資ポートフォリオの一部として、分散投資の一環となり得ます。他の不動産投資と比較してリスクが低いとされることもあります。
• 持続可能な収益
  • トランクルーム投資は、長期的に安定した収益を提供する可能性があります。これは、顧客が一度トランクルームを利用すると、長期的に利用し続ける傾向があるためです。
• 成長市場
  • トランクルーム市場は成長していると言われています。人々がより多くの物を所有し、それをどこかに保管する必要があるという現代のライフスタイルにより、この市場の需要は増加し続けています。

以上の理由から、トランクルーム投資は新しい不動産投資として注目されていると考えられます。ただし、投資にはリスクが伴うため、十分な調査と理解を持って臨むことが重要です。

トランクルーム投資の特徴を知りましょう

最初の満室は不安定になる？

オープンから最初の満室では、短期利用者の比率も多いのである程度の解約が発生します。しかし、開業から数年経過していくと短期利用者から長期利用者の比率が高まり、収益は安定し長期安定収入が得られます。これがトランクルーム投資の最大の魅力です。どのようなビジネスでも求められますが、成功の鍵は忍耐力かもしれません。

成功の確率を上げる戦略はあるのか？

トランクルーム投資の成功の確率を上げるためには、ドミナント戦略が一番有効です。
小商圏で多店舗展開することで、認知度を上げてエリア店舗数No. 1を目指します。

この戦略は時間はかかりますが、一度積み上げた戦略はそう簡単には崩れることはありません。
魅力的な戦略ではありますが、ドミナント戦略は個人や１法人が行おうとすると時間と多額な投資金額が必要となります。

Googleビジネスプロフィール対策

プラスルームのトランクルーム投資は、全国210店舗以上を運営し、各出店エリアで店舗数No1を達成しこのような強固な集客を実現しております。

同エリアに多店舗展開することで、Googleマップからの集客は強化されます。

この戦略は、Googleビジネスプロフィール対策（MEO対策）としても重要です。ウェブ集客では、ローカル検索が重要視されている現在。トランクルーム投資では、ドミナント戦略は無視できない戦略ひとつなのです。

まずは、トランクルーム投資を始める前に、しっかり事業の特徴を把握しておきましょう。
トランクルーム投資の真実と魅力をプラスルームが詳しく説明させていただきます。

レイアウトにこだわる！

テナントを借りて開業する場合は、トランクルーム用として作られていないので、どのようにトランクルームを割り付けて、効率よく収益率を上げるかが重要です。

レンタブル比を考える

床面積に対して、トランクルームの有効面積がどのくらい取れるか？この有効面積が利回りに大きく影響します。レイアウトのコツは、人気の高い1帖タイプを中心にレイアウトしていくことです。

プラスルームのトランクルーム投資の特徴

プラスルームのトランクルーム投資の最大の特徴は、「地方都市でのドミナント戦略」
現在プラスルームでは北海道から福岡まで210店舗以上展開しております。

他社とは違う地方都市戦略で勝ち取る市場

大都市の首都圏では、市場が大きく一見魅力的に感じます。しかし、その分競合他社も多く激しい競争になりがちです。地方都市の場合は、市場が小さいので競合他社は積極的に出店してきません。

地方都市の魅力とは

• ドミナント戦略が導入しやすい
• 支払家賃とトランクルーム使用料の差が大きい
• 競合他社との競争がほぼない

もちろん、大都市の中でもまだブルーオーシャンのエリアもあります。関東で言えば千葉や横須賀。東海で言えば名古屋。全国規模で見れば、まだまだ勝負できる大都市もあります。

プラスルームはドミナント戦略で地方都市を狙う

トランクルーム投資で、大手競合他社に勝つ一番有効的な戦略。それが「ドミナント戦略」。
エリアで他社に負けない圧倒的な店舗数を出店してNo1ブランドにするのです。
地方都市（ブルーオーシャン）だからこそ、できる戦略の一つです。

家賃とトランクルームの貸出使用料に差がある

地方の家賃が安いのは想像つくと思いますが、トランクルームの使用料が大都市と地方都市にあまり差がないことをご存知ですか？
安く借りて、高く貸せる。これこそ地方都市の魅力なのです。この差があまりない都市は、大阪・京都エリア。プラスルームがこのエリアに出店することはほぼないでしょう。

競争他社との競争がほぼない

地方の市場は規模が小さいので激しい競争にはなりません。
ここがチャンスなのです。小さい市場ではありますが、その市場を確実にとればビジネスとして十分成り立ちます。

プラスルームはここが強い

プラスルームでは、他社にはない独自戦略で地方都市へ出店しております。
地方都市で店舗数No1を目指す、ここにこだわって運営しています。
ご心配される管理については、プラスルームにすべてお任せください。
運営をすべて丸投げできるので、投資家様は複数の都市に出店することも可能になります。

トランクルーム投資の立地について

トランクルーム投資のよくある質問

トランクルーム投資を検討される方からよく聞かれる質問をまとめてみました。
是非今後の開業にお役立てください。

トランクルーム運営全般について

税務申告について

トランクルーム投資の主な運営方法

自主運営

運営をすべてご自身で行うのが自主運営です。
店舗の開発から設計、運営、集客、集金、クレーム対応までなど多岐にわたります。特にウェブ集客の知識は重要です。どのようにウェブ運営をするか？開業前にしっかり戦略をたてていきましょう。
自主運営は不動産管理などを既に行っている上級者向けの運営方法です。不動産管理を経験されていない方にはお勧めできません。オリジナルブランドで運営をおこなうので、ウェブ集客はとても重要です。

借り上げ運営

設備は自ら投資してトランクルーム業者に一括で借り上げてもらい賃料収入を得ます。
運営は一切行いわないので、安心して運営ができます。
契約時に注意する点は、一度契約した借上賃料は一生涯保障されているものではありません。場合によっては将来値下げ交渉される可能性もあります。契約内容をしっかり把握した上で、契約をすることをお勧めします。

フランチャイズ

他の投資とトランクルーム投資の違い

ここでは、よくトランクルーム投資と比較される代表的な投資方法をご紹介します。
事前に比較してトランクルーム投資との違いをご紹介します。

コインランドリー投資との違い

ただし、梅雨時や雨の多い月などは、需要も高まり売上は増加します。トランクルーム投資と同様に近隣の認知度上がることで売上も上がっていきます。
業界的には3回梅雨を経験すると売上が安定すると言われております。

不動産賃貸経営との違い

大規模修繕の負担

不動産業界のプロもトランクルーム投資を採用

不動産業界のプロがトランクルーム投資を選んでいます。
なぜ不動産業界のプロが選んだのか？実際投資された方に聞いてみました。

不動産仲介業のオーナー様不動産仲介業の売り上げは、毎月リセットされるので安定経営とはいきません。そこで、不動産賃貸管理業務を数年前に導入。事業収益の第3の柱として、令和元年秋にトランクルーム投資を導入。令和2年春に２店舗目を取得。オーナーチェンジ物件を購入しました。

不動産鑑定所のオーナー様以前からレンタル収納ビジネスについて興味を持たれておりました。
日常業務に追われ物件探しに大変苦労されており、開業することができておりませんでした。
弊社直営店売却システムをご活用していただくことで、手間もかからず短期間に開業することができました。結果、札幌で3店舗ご購入していただきました。

1. 不動産賃貸業のオーナー様は、複数賃貸マンションを持たれております。その1棟のマンション1階奥にある貸店舗が空室でお困りでした。
   弊社がご提案させていただいたプランを導入したことで、短期間で契約が決まり今ではほぼ満室で運営されております。マンション全体の収入が増えたこと。
   長期安定収入を確保できたこと。これは近い将来売却時にはとても良い評価になります
2. 不動産賃貸業のオーナー様は、現職で外資系証券会社で部長をやられております。日々の忙しさから全く手付かずで空室で困っていた店舗をトランクルームにコンバージョン。数年間高い稼働率を達成して、マンション全体の資産価値も上がりました。

トランクルーム投資を成功させる３つのポイントとは

• 出店エリアにこだわる
  • トランクルーム投資では、どこに出店しても成功するわけではありません。周辺エリアの情報を把握して、ニーズがあるのかどうか？の調査をしてみましょう。共同住宅が多いから成功するほど単純ではありません。
• レイアウトを考える
  • 売上を１円でも多く上げるには、トランクルームを大きくして割り付ければ売上は上がります。しかし、そのエリアでその需要があるかは別物です。机上論だけでレイアウトを考えると失敗します。ニーズに合わせながらレイアウトを考えていきましょう。
• 集客力が重要
  • ご自身で運営する場合でも業者に委託する場合でも、集客力がとても大切です。特に業者の場合は、集客力が強いと言っても本当にそうなのか？しっかりご自身の目で調査しましょう。ご自身で運営する場合は、ウェブ集客は必須です。ポータルサイトがあるから大丈夫でしょうか？ポータルサイトからの契約は思ったほどありません。自社ブランドのウェブサイトでの集客力をつけない限り成功は不可能です。

トランクルーム投資詐欺に気をつけて

残念ながら、トランクルーム投資運営会社の元取締役が起こした事件が発生しました。
トランクルーム投資では、不動産のように登記されるわけでありませんので、実際の所有者が第三者から分からない事を漬け込んで、今回の事件が起きました。

特に気をつけることは、トランクルーム投資物件のオーナーチェンジ物件については、必ず正規運営会社を通してオーナーチェンジの契約をすることです。
正規ルートから購入すれば、今回のような事件にはなることはありません。

運営会社を仲介会社として、所有者から購入しましょう。仲介会社を通すことによって、その取引は確実に担保されます。

まとめ

トランクルーム投資は、短期的に稼げるものではありません。長期的な視点でこのビジネスを捉える事が重要です。通常の新規事業であれば、多数の人材確保が必要です。トランクルームであれば必要最小限の１人で可能です。
このようなことから、今人気のある投資として注目されています。
参入障壁が低いと一見みえてしまいますが、気をつけることは「集客」です。もちろん、ほとんどのビジネスで求められることではあります。

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