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最近よく聞く「トランクルーム投資」。不動産投資とは違うのか？
高利回りが魅力的と言われているので、ちょっと興味ある。どこに相談すればいいのかわからない。
不動産屋さんに相談してもイマイチわからない。
全国に170店舗以上運営しているプラスルームがトランクルーム投資について、詳しくお伝えします。どのようなビジネスでも事前に事業を把握することがとても大切。プラスルームの戦略を公開させていただくことで、皆様のトランクルーム投資にお役に立てれば幸いです。
トランクルーム投資とは？
トランクルーム投資とは、店舗や土地に収納スペースを作り、それを個人・法人を対象に貸し出し収益を上げるビジネスです。主に既存の店舗を再活用する屋内型トランクルームと空き地に海上コンテナや物置を設置する屋外型トランクルームがあります。
最近は、アウトドア人気やテレワークなど生活スタイルの変化に伴い収納スペースが不足、トランクルームのニーズがより一層高くなっています。法人でご利用になられる方は、主に書類や機密機器の保管などでご利用になる方が多くいらっしゃいます。
不動産投資と比べて、高い収益性を見込めるのが魅力的ではあります。しかし高い収益を上げるためには、レベルの高い集客力が求められます。特に最近ではWEB集客の比率が高くなっているので、必然と運営会社のWEB集客力が求められるのです。
不動産を所有しなくても大丈夫？
トランクルーム投資は不動産を所有していなくても運営は可能です。賃貸物件でトランクルーム投資を始めることができるのです。不動産を購入すると投資金額が大きくなり、リスクも大。多店舗展開を目指すには多額の資金が必要です。トランクルームは多店舗展開でリスクを分散し、景気にも左右されない、長期安定収入を目指していきます。この長期安定収入を得ることができるのがトランクルーム投資の最大のメリットなのです。
新しい不動産投資として注目されている理由とは
トランクルーム投資が注目される５つの理由をご紹介します。もちろんこれ以外にも様々なメリットもあります。
- 初期投資が低く抑えられる
- 景気に左右されない長期安定収入
- 大規模修繕がほぼない
- 新規事業や副業にぴったり
- 新たな人材の確保が不要
成功の確率を上げる戦略はあるのか？
トランクルーム投資の成功の確率を上げるためには、ドミナント戦略が一番有効です。
小商圏で多店舗展開することで、エリア店舗数No. 1を目指すのです。
この戦略は時間はかかりますが、一度積み上げた戦略はそう簡単には崩れることはありません。
とても魅力的な戦略ではありますが、ドミナント戦略は個人や１法人が行おうとすると時間と多額な投資金額が必要となります。ドミナント戦略のメリットとデメリットをしっかり把握しましょう。
Googleビジネスプロフィール対策
プラスルームのトランクルーム投資は、全国170店舗以上を運営し、各出店エリアで店舗数No1を達成しこのような強固な集客を実現しております。
この戦略は、Googleビジネスプロフィール（旧Googleマイビジネス）の対策としても重要です。ウェブ集客では、ローカル検索が重要視されている現在。トランクルーム投資では、ドミナント戦略は無視できない戦略ひとつなのです。
まずは、トランクルーム投資を始める前に、しっかり事業の特徴を把握しておきましょう。
トランクルーム投資の真実と魅力をプラスルームが詳しく説明させていただきます。
収納ビジネスの特徴を知りましょう
トランクルーム投資の特徴としては、店舗を賃貸で調達することで、開業資金を最小限に抑えることができ多店舗展開が可能です。契約するお客様のほとんどは、長期的に借りる傾向にあり、稼働率が一旦上がれば長期安定収入を得ることができます。経営者であれば、トランクルーム投資の収益にきっと魅力を感じるはずです。
収益に直結するレイアウトにこだわる！
テナントを借りて開業する場合は、トランクルーム用として作られていないので、どのようにトランクルームを割り付けて、効率よく収益率を上げるかが重要です。
レンタブル比を考える
床面積に対して、トランクルームの有効面積がどのくらい取れるか？この有効面積が利回りに大きく影響します。レイアウトのコツは、一番人気の1帖タイプを中心にレイアウトしていくことです。
もちろん、商圏のニーズを調査してトランクルームの大きさは考慮する必要があります。
例えば店舗の床面積が20坪ならば、およそ20〜25部屋程度。およそ総床面積の約55%〜60%前後のトランクルーム面積を確保すること目指しましょう。この比率の事を業界ではレンタブル比といいます。
時間をかけて長期安定収入を目指しましょう
トランクルーム投資での稼働率は、1年から2年程度かけてゆっくり上がっていきます。不動産賃貸業と違い、開業してすぐに満室になることはほぼありません。その反面、細かい収入を積み上げるので一気に稼働率が下がることもありません。
最初の満室は不安定
最初の満室では、短期利用者の比率も多いのである程度の期間で解約も発生します。しかし、開業から数年経過していくと長期利用者の比率が高まり、収益は安定し長期安定収入が得られます。これがトランクルーム投資の最大の魅力です。成功の鍵は、忍耐力かもしれません。
プラスルームのトランクルーム投資の特徴
プラスルームのトランクルーム投資の特徴は、「地方都市でのドミナント戦略」になります。
現在プラスルームでは北海道から福岡まで約170店舗展開しております。
他社とは違う地方都市戦略
大都市の首都圏では、市場が大きく一見魅力的に感じてしまうと思います。しかし、その分競合他社も多く激しい競争になりがちです。
地方都市の場合は、市場が小さいので競合他社は積極的に出店しません。
地方都市の魅力とは
- ドミナント戦略が導入しやすい
- 支払家賃とトランクルーム使用料の差が大きい
- 競合他社との競争がほぼない
もちろん、大都市の中でもまだブルーオーシャンのエリアもあります。関東で言えば千葉。東海で言えば名古屋。全国規模で見れば、まだまだ勝負できる大都市もあります。
ドミナント戦略で地方都市を狙う
トランクルーム投資で、大手競合他社に勝つ一番有効的な戦略。それが「ドミナント戦略」。
エリアで他社に負けない圧倒的な店舗数を出店してNo1ブランドにするのです。
地方都市（ブルーオーシャン）だからこそ、できる戦略の一つです。
家賃とトランクルームの貸出使用料に差がある
地方の家賃が安いのは想像つくと思いますが、トランクルームの使用料が大都市と地方都市にあまり差がないことをご存知ですか？
安く借りて、高く貸せる。これこそ地方都市の魅力なのです。この差がない都市は、大阪・京都。プラスルームがこのエリアに出店することはほぼないでしょう。
競争他社との競争がほぼない
地方の市場は規模が小さいので激しい競争にはなりません。
ここがチャンスなのです。小さい市場ではありますが、その市場を確実にとればビジネスとして十分成り立ちます。
プラスルームはここが強い
プラスルームでは、このような理由から他社にはない独自戦略で地方都市へ出店しております。
地方都市で店舗数No1を目指す、ここにこだわって運営しています。
ご心配される管理については、プラスルームにすべてお任せください。
運営をすべて丸投げできるので、投資家様は複数の都市に出店することも可能になります。
トランクルーム投資のよくある質問
トランクルーム投資を検討される方からよく聞かれる質問をまとめてみました。
是非今後の開業にお役立てください。
トランルーム運営について
- 集客はどのようにしていますか？
- ウェブ集客が中心に行います。最近ではGoogleビジネスプロフィール（旧マイビジネス）による集客も効果的です。多店舗展開することで効率よく集客できます。
- トランクルーム投資のリスクを教えてください？
- 損益分岐点を超えるまでに時間がかかります。
- トランクルームの需要はまだありますか？
- 日本のトランクルーム市場は毎年7%前後で成長しております。日本の住宅事情から見てもまだ市場は拡大傾向にあります。最近では地方都市が注目されております。
- 店舗が２階でエレベーターがありません。活用できますか？
- 貸出賃料を安く設定できれば可能です。３階以上の場合は、エレベーターは必須です。
税務申告について
- トランクルーム設備の償却期間は?
- 屋内型であれば原則15年です。一括などの償却は、ほぼ認められません。極端に短い減価償却期間は税務当局から指摘を受ける場合がありますので注意が必要です。
- 税務に関して相談できますか？
- 弊社では相談を受け付けることはできません。弊社顧問税理士をご紹介することは可能です。
投資全般にについて
- トランクルーム投資は儲からないのでは？
- 短期間で儲かる事はほぼありません。長期で安定収入を目指していくビジネスです。短期間で儲けるのではなく、コツコツと利益を積み上がる仕組みです。長期で判断すれば、高い確率で収益化することができます。
- トランクルームの管理はどこまでやってもらえますか？
- 契約形態により若干の違いはありますが、集客から案内、契約手続き、退去手続き、原状回復、日常清掃まで行います。オーナー様は現場対応する必要はほぼございません。
- トランクルームは購入後、売却することは可能ですか？
- 可能です。最近はオーナーチェンジ物件がとても人気です。詳しくはプラスルーム仲介サービスをご覧ください。
トランクルーム投資の種類-屋内型と屋外型について
トランクルーム投資では、大きく分けて屋内型と屋外型の２タイプがあります。
それぞれ特徴がありますので、どちらがご自身の投資タイプに合うか確認してみましょう。ターゲットユーザーも全く違うので、十分把握した上で選択しましょう。
屋内型と屋外型の違いを表にまとめてみました。参考にしてみてください。
| 項目 | 屋内型 | 屋外型 |
|---|---|---|
| ターゲットユーザー | 主に個人 | 主に個人事業主 |
| 対象不動産 | 主に店舗 | 主に土地 |
| 利回り | 20%前後 | 25%前後 |
| 行政への申請 | 床面積200㎡未満ならほぼなし | 建築確認申請あり |
| 修繕費 | あまりかからない | 数年ごとに塗装費用がかかる |
| セキュリティー | 入退出管理システム | ほぼなし |
| 不法投棄 | ほぼなし | 敷地内に捨てられる |
| 賃貸借契約の種類 | 普通賃貸借契約 | 一時使用契約 |
| 貸主からの立ち退き請求 | 応じなくてもよい。応じる場合は立ち退き料の請求ができる | 応じなくてはいけない。立ち退き料は請求はできない |
屋内型とは
屋内型は既存の店舗や倉庫、ビルを再活用して、トランクルーム設備を設置します。
再活用の場合は、効率よくトランクルームを配置することがポイントです。
初めて開業する場合は、トランクルームの管理会社に相談することをおすすめします。
ここで気をつけることは、不動産屋さんはトランクルームの知識がありません。トランクルーム投資では、トランクルーム専門の業者に相談することをお勧めします。
屋内型で注意すること
床面積が200㎡を超える場合は用途変更の手続きが必要になります。申請については設計事務所に相談しましょう。
主なターゲットユーザーは
運営上でのポイントは、女性（主婦）でも安心して使えるようにすることです。
セキュリティの強化と店内を明るく清潔にすることを心がけましょう。店内のデザインも女性が好むカラーになるよう意識しましょう
一般的に「倉庫＝暗い」というイメージがあります。そのイメージを取り除くことが契約率向上につながります。
投資を投資する前に必ずチェックする3項目＞＞
屋内型の利回りは？
屋内型タイプの投資の場合は、物件を賃貸で運営しても実質利回り約18％以上が可能です。
すでに店舗や倉庫をお持ちの不動産オーナー様なら実質利回り約40％以上も可能です。
実質利回りとは、想定される費用（弊社管理手数料等）を控除した後の利回りのことを言います。
トランクルーム投資の種類とは
屋外型とは
屋外型とは、既製品の物置を活用したり、海上コンテナを倉庫に改造したものを活用してトランクルームを運営します。
写真は、海上コンテナ（20ft）を5つの部屋に区切りトランクルーム。内部は内張りされており、室内温度は断熱材が採用されているので、真夏でもある程度室温は保たれます。
駐車場の空車対策、空き地の有効活用におすすめです。
屋外型で注意すること
-
- 用途地域によっては、設置できない場所がある
（市街化調整区域・第1・2種低層住居専用地域・第1種中高層住居地域は設置不可）
- ほとんどが建築確認申請が必要
都市計画内の土地については、ほぼ建築確認申請が必要です。国土交通省では、トランクルームとして使うコンテナは建物として取り扱えられます。当然建物なので建築確認申請が必要となります。
ターゲットユーザーは
主なユーザーは、個人事業主や小規模事業者になります。道具や材料の保管にご利用されるケースが多いです。
トランクルーム投資の主な運営方法
どの方法にもメリットとデメリットがありますので、しっかり把握をしていただき、後悔しない投資を行ってください。
自主運営
すべてご自身で運営を行うのが自主運営です。
店舗の仕入れから設計、運営、集客、集金、クレーム対応までなど多岐にわたります。
不動産管理などを既に行っている上級者向けの運営方法です。
不動産管理を経験されていない方にはお勧めできません。
借り上げ運営
設備は自ら投資してトランクルーム業者に一括で借り上げてもらい賃料収入を得ます。
運営は一切行いわないので、非常に安心して運営ができます。
ただし、一度契約した借上賃料は一生涯保障されているものではありません。
契約内容をしっかり把握した上で、契約をすることをお勧めします。
フランチャイズ
ノウハウ・システム等はフランチャイズ本部から提供されますので安心です。
運営はご自身で行うか本部に代行してもらうか決めます。各業者により違いがありますので、事前に調べておきましょう。
自己所有物件があればすぐ開業することができますが、その物件周辺にニーズがあるかどうかを調査する必要があります。
貸し出し賃料設定について
どのような形態でトランクルーム投資をしても、考えなくてはいけないのが、貸し出し賃料です。賃料設定には、近隣の競合店の貸し出し賃料やアパートなどの家賃などを考慮して決定します。競合店の稼働率を調べる必要もあります。
最初楽してはいけない理由
当たり前のことですが、私たちは出店を目的としているわけではなく、投資して魅力ある利益を上げることが目的なのです。
開業時に気をつける4つの調査項目
フランチャイズ等で、トランクルーム投資を行う際には、下記の点を気をつけてください。
- 満室時の売り上げに対して家賃比率（40%〜48％前後）
- 1帖あたりの平均単価
- 近隣競合他社と平均単価の差
- 近隣競合他社の稼働率
近隣競合他社との差がある場合は、フランチャイズ本部にどのような意図があって単価を変えているのか？質問してみましょう。その答えに納得できないのであれば、フランチャイズ契約は締結しないほうがいいでしょう。
トランクルーム投資の立地について
トランクルーム投資を行う上で、最も重要なのが店舗の立地です。
もちろん、どのような業種でも重要だです。
トランクルーム投資の立地は、一等立地は必要ありません。
三等立地が、トランクルーム経営では、好立地になることがあります。
他の投資とトランクルーム投資の違い
ここでは、よくトランクルーム投資と比較される代表的な投資方法をご紹介します。
事前に比較してトランクルーム投資との違いをご紹介します。
コインランドリー投資との違い
ただし、梅雨時や雨の多い月などは、需要も高まり売上は増加します。トランクルーム投資と同様に近隣の認知度上がることで売上も上がっていきます。
業界的には3回梅雨を経験すると売上が安定すると言われております。
不動産賃貸経営との違い
借り主が退去されると原状回復のためのリフォーム代が発生します。最近は規制なども入り貸主負担が増加傾向にあります。
水回りの設備も10年ごとに交換が必要です。定期的な設備の入れ替えすることで集客強化にも繋がりますが、追加投資が必要になります。
大規模修繕の負担
結局キャッシュフローがマイナイスになって、資金繰りで苦労する投資家様が多くいるのも事実です。
不動産業界のプロもトランクルーム投資を採用
不動産業界のプロがトランクルーム投資を選んでいます。
なぜ業界のプロが選んだのか？実際投資された方に聞いてみました。
そこで、不動産賃貸管理業務を数年前に導入。事業収益の第3の柱として、令和元年秋にトランクルーム投資を導入。令和2年春に２店舗目を取得。オーナーチェンジ物件を購入しました。
日常業務に追われ物件探しに大変苦労されており、開業することができておりませんでした。
弊社直営店売却システムをご活用していただくことで、手間もかからず短期間に開業することができました。
令和になって、札幌で2店舗ご購入していただきました。
弊社がご提案させていただいたプランを導入したことで、短期間で契約が決まり今ではほぼ満室で運営されております。
マンション全体の収入が増えたこと。
長期安定収入を確保できたこと。これは近い将来売却時にはとても良い評価になります
トランクルーム投資を成功させる３つのポイントとは
- 出店エリアにこだわる
トランクルーム投資では、どこに出店しても成功するわけではありません。
周辺エリアの情報を把握して、ニーズがあるのかどうか？の調査をしてみましょう。
共同住宅が多いから成功するほど単純ではありません。
- レイアウトを考える
売上を１円でも多く上げるには、トランクルームを大きくして割り付ければ売上は上がります。
しかし、そのエリアでその需要があるかは別物です。机上論だけでレイアウトを考えると失敗します。
ニーズに合わせながらレイアウトを考えていきましょう。
- 集客力が重要
ご自身で運営する場合でも業者に委託する場合でも、集客力がとても大切です。
特に業者の場合は、集客力が強いと言っても本当にそうなのか？しっかりご自身の目で調査しましょう。
ご自身で運営する場合は、ウェブ集客は必須です。ポータルサイトがあるから大丈夫でしょうか？
ポータルサイトからの契約は思ったほどありません。自社ブランドのウェブサイトでの集客力をつけない限り成功は不可能です。
トランクルーム投資詐欺について
トランクルーム投資会社大手の詐欺事件について
残念ながら、トランクルーム投資運営会社の元取締役が起こした事件が発生しました。
トランクルーム投資では、不動産のように登記されるわけでありませんので、実際の所有者が第三者から分からない事を漬け込んで、今回の事件が起きました。
特に気をつけることは、トランクルーム投資物件のオーナーチェンジ物件については、必ず正規運営会社を通して契約をすることです。
正規ルートから購入すれば、今回のような事件にはなることはありません。
運営会社を仲介会社として、所有者から購入しましょう。仲介会社を通すことによって、その取引は確実に担保されます。
まとめ
トランクルーム投資は、短期的に稼げるものではありません。長期的な視点でこのビジネスを捉える事が重要です。
通常の新規事業であれば、多数の人材確保が必要です。トランクルームであれば必要最小限の１人で可能です。
このようなことから、今人気のある投資として注目されています。
参入障壁が低いと一見みえてしまいますが、気をつけることは「集客」です。もちろん、ほとんどのビジネスで求められることではあります。
課題は「ウェブ集客」。どのようにこれをクリアするかが問題です。もちろんご自身でやらなくても結構です。開業する前にしっかり広告について検討しましょう。
このような問題を解決するために、トランクルーム管理会社があります。管理会社に依頼すれば、集客についてもカバーしてもらえます。もちろん、その管理会社の集客力を調査する必要はあります。間違っても不動産会社へ管理を依頼しないことです。似ているようで全く違う業界なので、トランクルーム専門管理業者を選びましょう。
不況でも好景気でも強いビジネス
トランクルーム事業は、不況の時には生活費の節約ツールとしてニーズがあり、好景気では収納スペースの確保としてニーズがあります。
最近ではテレワークが多くなり、自宅を片付ける傾向もありトランクルームのニーズも高まっています。
長期安定収入が得られるの理由は、どのような時代の景気でも順応できるからでしょう。
収益化までに時間がかかるものの、一度損益分岐点を超えると安定経営になってきます。
時間をかけて確実な収入を目指す
トランクルーム投資は、高稼働率になるまで時間がかかります。
しかし、時間をかけた分、魅力的な安定収入になります。
じっくり熟成させて将来のために安定した収入を作り上げましょう。
トランクルーム投資の収益は、不動産投資の新しいカタチ。
不動産を買わない不動産投資。これがトランクルーム投資なのです。
