屋内型と屋外型どっちがいい？トランクルーム経営の種類別比較と選び方

最終更新日：2026年11月7日

トランクルーム経営を始めるとき、最初に決めるべきなのが「どのタイプで始めるか」です。タイプによって、向いている物件、初期費用、利用者層、そして収益性が大きく変わります。

トランクルーム投資の仕組みや利回り、始め方の全体像は、トランクルーム投資の総合ガイドで解説しています。この記事では、タイプごとの違いと選び方に絞ってお伝えします。

トランクルーム経営は主に3つのタイプ

トランクルーム経営は、大きく次の3つのタイプに分けられます。

• 屋内型トランクルーム：ビルや店舗の空きフロアを区切って貸し出す
• 屋外型トランクルーム：空き地に物置やコンテナを設置して貸し出す
• バイク駐車場：土地のすき間や狭小地をバイク専用の駐車スペースにする

全国230店舗以上を運営してきた経験から言えるのは、「利回りが高そうだから」という理由だけでタイプを選ぶと失敗しやすいということです。お持ちの物件や土地の条件に合ったタイプを選ぶことが、安定経営への近道です。

1. 屋内型トランクルームの特徴とメリット・デメリット

屋内型トランクルームは、ビルや店舗の空きスペースをパーテーションで区切り、複数の収納スペースとして貸し出すタイプです。約10坪から出店でき、テナントの空室対策としても相性の良い方法です。プラスルームが展開しているのも、この屋内型です。

屋内型のメリット

• 空調設備や防犯カメラ、入退室管理でセキュリティを高めやすい
• 雨風の影響を受けないため、衣類・本・アルバムなどデリケートな荷物を預けたい個人に選ばれやすい
• 女性や高齢の方も利用しやすく、利用者層が広い
• 駅前の一等立地でなくても、周辺に住宅があれば十分に運営できる

屋内型のデメリット

• 内装工事やセキュリティ設備が必要なため、屋外型より初期費用がかかりやすい
• 湿気・カビ対策のための換気や空調管理、定期的な清掃が必要
• トランクルームに使う床面積が200㎡を超える場合は、用途変更の確認申請が必要

屋内型の利回りの目安

屋内型の実質利回りは、賃貸物件で約18%以上、自己所有物件で約40%以上が目安です。物件の家賃を満室時売上の40〜45%に抑えることが、利回りを確保するポイントになります。

2. 屋外型トランクルームの特徴とメリット・デメリット

屋外型トランクルームは、土地に物置型の収納庫や海上コンテナを設置して貸し出すタイプです。更地や遊休地をそのまま活用でき、建物が建てにくい郊外のロードサイドや変形地でも選択肢になります。

屋外型の利用者層

屋外型は、郊外の幹線道路沿いや住宅街の狭小地に設置されることが多いタイプです。車を横付けして荷物を出し入れできるため、アウトドア用品、タイヤ、季節家電など、大きくて重い荷物を預けたい方に選ばれています。

屋内型が「空調の効いた室内で大切な物を保管したい」というニーズに応えるのに対し、屋外型は「車で気軽に出し入れしたい」というニーズに応えるタイプです。

屋外型の初期費用

主な初期費用は、物置やコンテナの購入費、整地・舗装工事費、フェンスの設置費です。規模によりますが、数百万円程度から始められます。内装工事が不要な分、立地と需要の見極めが正しければ、比較的早く投資を回収できます。

屋外型のメリット・デメリット

• メリット：工期が短く、早く収益化を始められます。撤去や移設も比較的簡単なため、土地の暫定活用にも向いています。
• デメリット：外気にさらされるため、夏場の庫内の温度上昇や結露、カビへの対策（断熱材や換気口など）が欠かせません。
• 注意点：物置やコンテナでも建物として扱われ、建築確認が必要になる場合があります。また、市街化調整区域や一部の住居系の用途地域では、設置が認められないことがあります。土地を決める前に、自治体へ確認してください。

3. バイク駐車場の特徴とメリット・注意点

バイク駐車場は、遊休地や、トランクルーム・月極駐車場の敷地内にある車が停められないすき間を活用して、バイク専用の駐車スペースを貸し出すタイプです。約1坪から始められ、もっとも少ない資金で始められるタイプです。

バイク駐車場の仕組みと初期費用

必要な設備は、舗装、バイクを固定する盗難防止用のアンカー、フェンス、必要に応じて屋根です。大きな工事が不要なため、初期費用は35万円程度からと、3タイプの中でもっとも低く抑えられます。

「少ない資金で副収入を得たい」方や、「所有している土地のデッドスペースを収益化したい」方に向いています。

バイク駐車場の注意点

• 出し入れのしやすさ：バイクには旋回スペースや十分な通路幅が必要です。停める広さがあるだけでは利用者に選ばれません。
• 防犯対策：利用者がもっとも気にするのは盗難です。防犯カメラや頑丈なアンカーは欠かせません。
• 規約・契約の確認：マンションの敷地内で運営する場合は管理規約を確認します。月極か一時利用かなど、契約の形も事前に決めておきましょう。

バイク駐車場は単体で大きく稼ぐというより、屋外型トランクルームや駐車場の空きスペースと組み合わせて、土地全体の収益を高める方法として効果的です。

3タイプの比較表

比較項目	屋内型トランクルーム	屋外型トランクルーム	バイク駐車場
主な対象不動産	ビル・店舗の空きフロア	遊休地・更地	土地のすき間・狭小地
最低面積の目安	約10坪〜	約10坪〜	約1坪〜
初期費用の目安	約100万円〜（24坪で約600万円の例）	数百万円程度〜	35万円程度〜
実質利回りの目安	賃貸：約18%以上 自己所有：約40%以上	賃貸：約23%以上 自己所有：約50%以上	立地・台数による
主な利用者	衣類・季節品・書類を預けたい個人	大型荷物・タイヤ・アウトドア用品を預けたい個人	バイクを盗難や雨から守りたい方
管理で注意すること	空調・換気・清掃	結露・カビ・不法投棄	清掃・施錠・転倒防止
主な手続き	200㎡超は用途変更の確認申請	建築確認が必要な場合あり	用途地域・管理規約の確認

※利回りは当社の運営実績にもとづく満室時の目安です。立地・家賃・稼働率により変動し、保証するものではありません。

お持ちの物件・土地別のタイプの選び方

お持ちのもの・ご希望	おすすめのタイプ
ビルや店舗の空きフロアがある	屋内型トランクルーム
郊外の更地・変形地がある	屋外型トランクルーム
車が停められない狭いすき間がある	バイク駐車場
物件を持っていないが始めたい	物件を借りて運営する屋内型、または完成店舗を購入する直営店売却システム

失敗しないための判断ポイント

• 周辺の需要と競合を調べる：住宅の多さ、近くの競合店の数と料金を確認します。
• 家賃や土地のコストを抑える：毎月の固定費が低いほど、稼働率が上がるまでの期間を乗り切りやすくなります。
• 法規制を先に確認する：用途地域、建築確認、用途変更の要否は、物件を決める前に確認します。

タイプを決めた後の物件仕入れや集客、管理の実務は、トランクルーム経営で成功する4つのポイントで解説しています。よくある失敗とその対策は、トランクルーム投資は失敗する？5つのリスクと成功の対策をご覧ください。

稼働率ごとの収支の変化は、トランクルーム投資の利回りシミュレーションで紹介しています。

まとめ：お持ちの土地に合ったタイプをご提案します

安定した稼働と幅広い利用者を見込める「屋内型」、早く開業でき更地の活用に向く「屋外型」、わずかなすき間から始められる「バイク駐車場」。どのタイプが合うかは、お持ちの物件や土地の立地・広さ・形状、そして目的によって変わります。

「自分の土地にはどのタイプが合っているのか知りたい」「空室対策として、どちらを選ぶべきか迷っている」という方は、ぜひプラスルームにご相談ください。全国230店舗以上の運営実績をもとに、無料で物件診断を行い、最適なプランをご提案します。