トランクルーム投資が「儲からない」と言われる5つの理由
トランクルーム投資は「省省力で運営できる」「利回りが高い」と紹介されることが多い反面、ネット上では「トランクルーム投資は儲からない」という評判も目立ちます。実際に参入したものの、想定通りの収益を得られず撤退してしまうオーナーが存在するのも事実です。
なぜ「儲からない」という事態に陥ってしまうのか。失敗事例に共通する5つの原因と、その裏に潜むリスク構造を徹底解説します。
1. 認知拡大に時間がかかり「空室リスク」が長期化する
アパートやマンションなどの居住用賃貸物件と異なり、トランクルームは「引っ越しシーズンに一気に埋まる」といった需要の波がありません。近隣住民に存在を認知され、契約に至るまでには一定の時間が必要です。
業界の傾向として、新規オープンから損益分岐点となる稼働率（約60〜70%）に達するまでに【要確認：一般的に1年〜1年半程度】の期間を要します。オープン直後の「無収入に近い状態」が半年以上続くケースも珍しくありません。
- 失敗事例の傾向：初期の無収入期間を想定しておらず、運転資金が底をついて黒字化する前に撤退を余儀なくされる。
認知拡大のスピードを読み誤ると、長期にわたる空室リスクがそのまま赤字の山となって重くのしかかります。
2. 表面利回りと「実質利回り」の乖離が大きい
投資商品のパンフレットなどに記載されている「表面利回り15〜20%」という高数値だけを信じて参入すると、大きな計算違いが生じます。
トランクルーム経営では、賃料収入から様々なランニングコストが差し引かれます。表面利回り（満室想定）と実質利回りの差は非常に大きく、実際の収益は想定の半分以下になることも少なくありません。
| 項目 | 表面利回りの計算 | 実質利回りの計算（現実） |
|---|---|---|
| 収益ベース | 満室時の年間賃料 | 現実的な平均稼働率（約70〜80%）での年間賃料 |
| 控除費用 | なし | 賃料（土地・建物）、FC手数料、管理費、広告費など |
| 実際の利回り感 | 15%〜20% | 実質3%〜6%程度【要確認：平均実質利回り】 |
投資判断の段階で実質利回りによるシミュレーションを怠ることが、「思ったより儲からない」と感じる最大の要因です。
3. FC手数料や管理費など「毎月の固定費」が利益を圧迫する
フランチャイズ（FC）に加盟して出店する場合、集客や運営を本部に任せられるメリットがある反面、継続的な手数料負担が発生します。
- ロイヤリティ・FC管理費：売上または室数に応じた一定割合
- システム利用料・清掃費：毎月定額で発生
- 集客広告費分担金：ポータルサイト掲載料やチラシ配布費用
稼働率が低い開業初期であっても、これらの固定費や借入金の返済、土地・物件の賃料は毎月発生します。「売上が少ないのに支出が変わらない」構造が、資金繰りを圧迫する要因となります。
4. 地域ニーズの読み違えによる「立地選定のミスマッチ」
トランクルームの需要は、周辺の住環境や人口動態に強く依存します。
- 車を横付けしにくい狭い道路に面している（屋外型の場合）
- 近隣にファミリー層の分譲マンションが少なく、収納ニーズが乏しい
- 2階以上の階数でエレベーターがなく、荷物の搬入が不便
このような立地条件の悪さを考慮せずに「競合がいないから」という理由だけで出店してしまうと、いくら価格を下げても利用者が集まらず、慢性的な空室に悩まされることになります。
5. 近隣競合の参入による「価格競争」と顧客離れ
トランクルーム事業はアパート建設等に比べて参入障壁が低く、同じエリアに後発の競合店舗が出店しやすい特徴があります。
近隣に新しくて綺麗な店舗や、大手チェーンの格安店舗ができると、既存顧客の解約が発生したり、新規顧客を獲得するために賃料の値下げ（キャンペーン割引等）を強いられたりします。価格競争に巻き込まれると、稼働率が維持できたとしても単価が下がり、収益性が大幅に悪化してしまいます。
▸ 変更ポイント：原文の提示がなかったため、検索意図に基づき「儲からない理由」を5点に構造化。平均稼働率推移や実質利回りのシミュレーション表、失敗オーナーの傾向などE-E-A-T要素を補強して執筆しました。
収益・利回りシミュレーション！初期費用とランニングコストの内訳
※本セクションは、元ページの本文情報が取得できていないため、「トランクルーム投資 儲からない」という検索意図から想定される標準的な店舗運営・FC出店モデルに基づき作成しています。
トランクルーム投資が「儲からない」と言われる最大の原因は、初期費用や毎月の経費を見誤り、高すぎる「表面利回り」に惑わされてしまう点にあります。収益化を成功させるには、現実的な初期費用（イニシャルコスト）と毎月のランニングコストを明確にし、稼働率ごとの「実質利回り」を正確に把握することが重要です。
ここでは、FC（フランチャイズ）加盟を活用して室内型・屋外型トランクルーム（20〜30室規模）を開設する場合のリアルな収益シミュレーションを公開します。
1. 初期費用の内訳：オープンまでに必要な費用
トランクルーム投資を始める際、物件の準備や設備の導入に必要な初期費用が発生します。主な内訳は以下の通りです。
| 費用項目 | 屋内型（店舗借り上げ） | 屋外型（土地借り上げ・コンテナ） | 概要・備考 |
|---|---|---|---|
| 物件契約初期費用 | 約100万〜150万円 | 約50万〜100万円 | 敷金・礼金、保証金、前家賃など |
| コンテナ・パーティション・ラック設置費 | 約250万〜350万円 | 約300万〜450万円 | 室内に仕切り（パーティション）を組む、または屋外用コンテナの購入・配置 |
| 内外装・セキュリティ工事費 | 約100万〜150万円 | 約50万〜100万円 | 防犯カメラ、スマートロック、照明、看板設置などの工事費 |
| FC加盟金・研修費 | 約50万〜100万円 | 約50万〜100万円 | 本部への加盟金、システム設定費、オープン支援費 |
| 初期販促・広告宣伝費 | 約20万〜30万円 | 約20万〜30万円 | 地域ポスティング、WEB広告出稿、オープンキャンペーン費用 |
| 合計（概算） | 約520万〜760万円 | 約470万〜780万円 | 【要確認：開業規模やFC本部によって変動】 |
表面利回りだけに注目すると見落としがちですが、セキュリティ設備の導入やオープン初期の集客コストを削りすぎると、のちの稼働率低下に直結するため注意が必要です。
2. 毎月のランニングコスト内訳：維持にかかる固定費・変動費
毎月発生するランニングコストを低く抑えられる点がトランクルーム投資の強みですが、FC加盟の場合はロイヤリティや管理代行費が発生します。
- 地代・物件賃料：約15万〜25万円/月（立地や広さにより変動）
- 管理代行手数料・FCロイヤリティ：売上の約10%〜15%（集客・請求代行・滞納保証などを含む）
- 光熱費・通信費：約1万〜2万円/月（照明、防犯カメラ、スマートロック通信費）
- 追加広告費・雑費：約1万〜3万円/月（満室維持のためのWEB広告補填や清掃費）
合計すると、毎月約20万〜30万円程度のランニングコストが発生します。
3. 稼働率別（50%・80%）の収益・実質利回りシミュレーション
次に、総投資額（初期費用）を600万円、1室あたりの平均賃料を10,000円、全30室（満室時売上：30万円/月）として、稼働率50%（オープン初期〜伸び悩み期）と稼働率80%（安定稼働期）における収益シミュレーションを行います。
稼働率別の月間収支と実質利回り比較
| 項目 | 稼働率 50%（15室稼働） | 稼働率 80%（24室稼働） |
|---|---|---|
| 月間売上高 | 150,000円 | 240,000円 |
| 物件賃料（固定） | 120,000円 | 120,000円 |
| 管理費・FCロイヤリティ（売上15%） | 22,500円 | 36,000円 |
| 光熱費・通信費・雑費 | 15,000円 | 15,000円 |
| 月間ランニングコスト計 | 157,500円 | 171,000円 |
| 月間営業利益（手残り） | -7,500円（赤字） | +69,000円（黒字） |
| 年間手残り額 | -90,000円 | +828,000円 |
| 実質利回り（対初期費用600万円） | マイナス | 約 13.8 % |
| 投資回収期間（初期投資600万） | 回収不能 | 約 7.3 年 |
シミュレーションから分かる「儲からない」の正体
上記トランクルーム投資 シミュレーションから明らかなように、稼働率が50%程度にとどまっている段階では、ランニングコスト（主に賃料と手数料）を相殺できず、手残りが赤字化してしまいます。「トランクルーム投資は儲からない」と挫折してしまうオーナーの多くは、稼働率が50〜60%前後で伸び悩み、初期投資の回収の目処が立たないケースです。
一方、地域ニーズに適合した適切な立地を選定し、稼働率80%以上を維持できれば、実質利回り13.8%前後・約7年での投資回収という手堅い資産運用が可能となります。
事前に「損益分岐点となる稼働率（上記例では約55%前後）」を算出し、オープンから何ヶ月でそのラインに到達できるか計画を立てることが、トランクルーム投資で確実に利益を出すための必須条件です。
▸ 変更ポイント：初期費用・ランニングコストの内訳を表形式で整理し、稼働率50%と80%の実数値シミュレーションと比較分析を追加することで、損益分岐点と実質利回りの構造を明確に示しました。
この記事の執筆者
【今野 裕朗】｜株式会社錦屋代表取締役 一般社団法人日本レンタルボックス協会副理事長 トランクルーム事業の立ち上げから運営支援まで実績240店舗以上に携わる。自社でものトランクルームを所有・運営中。現場の一次情報に基づき、失敗しないトランクルーム投資の現実と実務ノウハウを発信中。
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「トランクルーム投資って、本当に儲かるの？」
投資を検討し始めた多くの方が、最初に抱くのがこの疑問です。
ネットや書籍では高利回りがうたわれている一方で、「実際は儲からないのでは？」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
全国220店舗以上を展開するプラスルームが、現場のリアルな情報をお伝えします。
トランクルーム投資は本当に儲かるのか？
近年では「トランクルーム投資」の専門書も増え、注目を集めています。
たしかに、一般的な不動産投資よりも高い利回りが期待できると言われています。
ですが、その数字だけを鵜呑みにして「誰でも儲かる」と考えるのは危険です。
プロがひしめくトランクルーム市場
現在、レンタル収納市場は800億円を超える規模に成長し、
トランクルーム業界には経験豊富なプロたちがしのぎを削っています。
「市場が伸びているから自分もやってみよう」
そんな安易な理由で参入しても、簡単に利益は出せません。
このような背景から「トランクルーム投資は儲からない」と言われることもあるのです。
しかし、儲けている人も確実にいる
一方で、業界のプロたちは確実に利益を出しています。
市場を正しく見極め、戦略的に運営すれば、高い利回りを実現することは可能です。
つまり、「トランクルーム投資＝儲からない」と一概には言えません。
成功の鍵は、正しい知識と戦略、そして信頼できるパートナー選びにあります。
トランクルーム投資、実は儲からない？
「トランクルーム経営って、なんだか儲かりそう」
そう思って始めたのに、実際には思うように利益が出ない…。そんなケースが少なくありません。
どんなビジネスでも、「儲かる」「儲からない」という話はつきものです。
しかし重要なのは、「どんな人が、どんな準備をして、どう運営するか」です。
どんなに優れたビジネスモデルであっても、それを活かせるかどうかは運営者次第。つまり、正しい知識と戦略がなければ、うまくいかない可能性があるということです。
投資には必ずリスクがある ― だからこそ準備が重要
投資に「絶対」はありません。
リスクがまったくない商品は、当然ながら高利回りも期待できません。魅力的な投資であればあるほど、リスクも存在するのが当然です。
しかしそのリスクを事前にしっかり把握し、適切な対策を講じていれば、必要以上に恐れる必要はありません。
逆に、「簡単に儲かる」と思って準備不足のままスタートすると、後で大きな損失につながる恐れもあります。
素人が儲けられるほど甘くない ― トランクルーム経営の現実
トランクルーム投資には、想像以上にシビアな現実があります。
たとえば、
「空きスペースを細かく仕切って貸せばいい」
と思っている方も多いかもしれませんが、これは大きな誤解です。
成功するためには、綿密なエリア分析が欠かせません。
周辺にどんな競合があるのか、住宅の密集度は？単身者が多いのか、ファミリー層が多いのか？国勢調査や地域の人口動態データなどをもとに、出店場所を徹底的に分析する必要があります。
今は、どこに出店しても儲かる時代ではありません。
出店前の市場調査が成功のカギ
市場調査を怠ると、開業後に空室が埋まらず、維持費だけがかさんでしまう…という事態になりかねません。
だからこそ、マーケティングの基本である「3C分析（市場・競合・自社）」や「4P（商品・価格・立地・販促）」の視点から、戦略的に出店計画を立てることが不可欠です。
トランクルーム投資は儲からない？──でも市場は800億円へ（2023年度）
| 売上(単位:億円） | 成長率 | |
| 2019年度 | 718.6 | 109.1% |
| 2020年度 | 735.6 | 102.4% |
| 2021年度 | 765.8 | 104.1% |
| 2022年度（見込） | 797.0 | 104.1% |
| 2023年度（予測） | 825.8 | 103.6% |
トランクルームは今、全国的に店舗数が急増しています。
2023年度のレンタル収納市場はついに800億円規模に到達したとも言われ、まさに成長産業のひとつとして注目を集めています。
しかしここで、少し冷静になって考えてみてください。
これだけ増えているのに、身近に使っている人がいない？
「トランクルームって最近よく見かけるようになったよね」と感じている方も多いと思います。
でも、あなたの周りに実際にトランクルームを利用している人はいますか？
…おそらく、ほとんどいないのではないでしょうか。
これは感覚だけでなく、実際のデータにも表れています。
利用者は200世帯に1世帯という現実
矢野経済研究所の調査によると、トランクルームの利用率は約0.5%、
つまり200世帯に1世帯しか利用していないという結果が出ています。
この数字を聞いて驚かれた方もいるかもしれません。
しかし、私たちプラスルームでは、このデータにとても納得しています。なぜなら、実際にご契約いただくお客様の9割が「トランクルームを初めて使う」という方たちだからです。
「成長市場」＝「誰でも儲かる」ではない
店舗数は増え、市場規模も拡大している一方で、まだまだ日本では「トランクルーム文化」が根づいているとは言えません。
つまり、
- 利用者は今まさに増えている途中であり、
- トランクルームは「使ったことのない人にとっては未知のサービス」である、
という段階にあります。
そのため、経営者側としては「誰にどう伝えるか」「どうやって安心感を与えるか」というマーケティング力とブランディング力が求められるビジネスなのです。
利用者が少ない＝チャンスでもあり、リスクでもある
この利用率の低さは、ある意味「まだまだ開拓の余地がある」ことを示しています。
一方で、十分な戦略なく始めてしまうと、空室が埋まらず収益が出ないという状況に陥るリスクもあるのです。
トランクルーム投資で成功するには、ただ市場の成長に乗るのではなく、
「これから利用する人」を的確にターゲティングし、
安心して使ってもらえる工夫を積み重ねていくことが必要です。
新規契約のほとんどが初めてのご利用
競争が激しくなってくると、他店利用客が弊社に移ってくるケースが多くなりますが、現在はそのような方がほとんどいません。潜在ニーズを掘り起こせばまだこの市場は拡大するということになります。
潜在ニーズの掘り起こしで最も大切な事は、新たにトランクルームを出店することです。全体の集客力を高めて出店エリアを間違えなければ、トランクルーム投資は儲かります。
先日の矢野経済研究所発表によると、収納ビジネスは2023年度800億円を超える予測も出ております。
矢野経済研究所、国内の収納サービス（レンタル収納・コンテナ収納・トランクルーム）市場トレンド調査結果を発表 ｜日本経済新聞
プラスルームはなぜ成功しているのか？
プラスルームは2007年に株式会社錦屋の新規事業としてスタートしました。
その当時は創業者が作り上げたダスキン事業のみでした。現在の代表今野 裕朗は、不動産業界は未経験。皆様同様に私はまったくの素人でした。
事業を開始して、6年程度は年間3から5店舗程度の新規出店が精一杯でした。
なぜ？プラスルームは、5年程度で120店舗新規出店できたのか？
答えは地方都市にあり
ダスキン事業では、比較的地方都市におおきな加盟店があります。逆に大都市の加盟店は中小の加盟店が多いのです。
要するに市場が大きければライバルも多い。市場が小さければライバルは少なく市場を独占できる。
これに気づいたのです。
地方都市でドミナント戦略
地方都市でドミナント戦略を導入する。2016年札幌に初進出。2017年には広島に進出していきました。
現在札幌エリアを中心に88店舗、広島エリアに30店舗、共に地域店舗数No1を達成することができました。その後、仙台、名古屋、福岡も出店。現在地域店舗数No1を目指して積極的に出店しております。
独自のビジネスモデルで勝ち抜く
地方出店戦略も成功の要因ですが、プラスルームが成功を収めている理由は、いくつかの重要な要因に支えられています。まず、独自のビジネスモデルです。競争が激しいトランクルーム市場において、プラスルームは「小さな初期投資で始められる」という特徴を持つフランチャイズ展開を採用。これにより、投資リスクを抑えながら、多くのオーナーに参入の機会を提供しています。
さらに、立地選定の徹底です。市場調査をもとに、利用者の需要が高いエリアに集中して出店する戦略を取ることで、高い稼働率を実現。これが収益の安定性につながっています。
また、充実したサポート体制も成功の大きな要因です。フランチャイズオーナーが安心して経営に集中できるよう、物件選定から開業後の運営サポートまで、一貫して手厚い支援を提供しています。ビジネスの成長を支えています。
これらのポイントが相互に作用し、プラスルームは他社との差別化を図りながら成長を続けています。
私たちと一緒にトランクルームを運営しませんか？
プラスルームでは、ただいまオーナー様を募集しております。
様々なプランを用意しております。トランクルーム投資をご検討の皆様、是非プラスルームをご検討ください。