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トランクルーム経営をする前に知っておく大切な情報

トランクルームの経営を検討されている方へ。
トランクルーム経営のプロ。プラスルームが大切な情報をお伝えします。
開業してから気づいても遅い場合があります。
是非開業する前に参考にしていただければ幸いです。

目次

トランクルーム経営が今注目されている理由

トランクルーム経営ならPR
最近よく街中で見かけるようになったトランクルーム。
不動産業界でもトランクルーム経営は新たな投資として注目されています。

不動産経営のプロと言われる不動産仲介業、不動産鑑定士、司法書士などの方々もトラクルーム 経営に続々参入しています。

トランクルーム経営がなぜ不動産のプロに人気なのか?

不動産経営といえば、不動産賃貸業を思い浮かべますね。
この低金利時代の投資商品と相続対策として相変わらず人気です。

トランクルーム経営で悩む

しかし、最近は競合新築物件が多く建ち、既存物件は思うように稼働していないのが現状です。
キャシュフローもマイナス。表面利回りも一桁台。夢のようなプラン、30年一括借り上げシスムテムの崩壊。
シェアハウス投資の破綻など。なかなか思うように行かないのが不動産投資です。

このような背景から、不動産経営のプロの方々も新しい不動産投資先としてトランクルーム投資が注目しているのです。

約600億円市場になったトランクルーム

拡大するトランクルーム市場
大きな市場になったレンタル収納ビジネス(アメリカではセルフストレージといいます。)
日本の住宅事情を考えると、このビジネスの潜在ニーズはかなり大きなものです。
ほとんどのご家庭が、満足いく収納スペースを確保できていません。

まだ認知度は低くいので、今後ますますトランクルーム市場は拡大していくでしょう。
また使っていただくと顧客満足度は非常に高いサービスです。
9割以上の方は、継続して複数年数ご利用いただいています。

企業間の競争は激化、しかし・・・

約600億円市場になると、元々この市場で頑張ってきた企業も大手になってます。
最近では大企業が新規事業として参入も目立ってきてます。

さすがに、今となっては個人や未経験の企業が簡単に参入できる市場ではなくなりました。
設備は意外と簡単に作れるかもしれませんが、実は一番難しいのが集客です。
個人で開業した方のほとんどが、集客ができず廃業または低稼働率運営になっています。

トランクルーム経営は、豊富な経験と出店周辺の競合調査が非常に重要です。
確かなトランクルームの市場調査
プラスルームでは、長年の経験を活かし出店調査を行っております。
全国に60店舗以上出店してきたノウハウがあります。

店舗の半径5キロ・3キロ内の人口・世帯数・年齢の構成。
戸建てと共同住宅の比率など、多岐にわたって市場調査を行います。
現地調査は実際物件周辺を歩き、周辺ニーズを綿密に調査します。

トランクルーム経営は、投資型フランチャイズでも注目

Nスタ取材トランクルーム投資

フランチャイズ業界で今トレンドなのが、「投資型フランチャイズ」です。
TBSのNスタで弊社トランクルーム経営について放映されました。

投資型フランチャイズなので、弊社が業務のすべてを代行して運営します。
現場の事はすべてお任せください。

現役サラリーマンの方でもほぼ労働の負担がないため、ダブルインカムを目指す方にはぴったりなフランチャイズなのです。

トランクルーム経営は、まさに投資型フランチャイズの代表と言えます。

プラスルームでは、多数の投資家様がご参加いただき、憧れの不労所得を得ております。
弊社では、売上の管理も面倒な経費の計算もすべて弊社がサポート。
書類は弊社が作成しますので確定申告などの煩わしさもありません。

中小企業の新規事業としても注目されています。
人材の確保、事業の発展性などの点からも、弊社システムを高く評価いただいております。

トランクルーム経営の特徴とは

トランクルーム経営は、アパートやマンション投資と比べ、初期投資が少額に抑えることができます。
投資利回りは、一般の不動産投資と比べると約2倍利回りを期待できます。
これは魅力的です。
どのように経営していくのか、ご説明させていただきます。

トランクルーム経営は3つの方法があります

  1. 不動産物件を借りる
  2. 不動産物件を購入する
  3. 自己所有物件を活用する

ご自身の状況にあった運営方法で行うことはできます。
不動産を所有していなくても問題なくトランクルーム経営はできます。

ただし物件を借りる場合は、家賃比率を抑える必要がございます。
トランクルーム経営では、市場価格より安く物件を借りることが必要です。
家賃の目安ですが、満室売上の約40%から45%前後に抑えることがポイントです。

不動産ポータルサイトで探してみると、ほぼそのような物件はありません。
簡単に見つけることは難しいです。

トランクルーム直営店売却システム

すぐに始めることができる、プラスルームの直営店売却システムがおすすめです
直営店売却システムなら、あらかじめ弊社が契約した店舗でトランクルーム経営をスタートできます。
弊社の直営店出店基準をクリアした店舗のみ皆様にご紹介させていただきます。

参考利回り事例
賃貸で店舗を借りた場合
➡設備投資利回り20%以上可能
店舗を購入した場合
➡不動産取得費+設備投資利回り15%以上可能

※詳しい売上シミュレーションは、弊社にご相談ください。
トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営その1

店舗の築年数が古くてもトランクルーム経営として活用できます。
逆に古い店舗のほうが売却価格または賃料交渉もしやすいくオーナー様の皆様にとても有利になることが多いです。

トランクルームの経営を成功させるためにはとても大切なことは価格交渉です。
賃貸でトランクルームを経営する場合は、特に家賃比率を下げるかということが必要です。
ここは諦めずに根気よく物件を調査して、高利回りになるいい物件を探しましょう。

トランクルーム経営その2

トランクルームの部屋割り

店舗を細かく複数のトランクルームにしてお客様に貸し出すので、稼働率が高くなると長期安定収入が見込めます。

不動産賃貸の場合は賃貸人と賃借人の一対一の契約ですが、トランクルーム経営の場合は、賃借人に対して複数の
賃借人ができます。(平均店舗部屋数は30部屋前後)
平均部屋数から言えば1対30になります。
これにより空室リスクは大幅に軽減されます。長期安定経営ができます。

ただし部屋数を小割にしている分、満室になるまで時間がかかります。
トランクルームのデメリットはここです。
しかし、時間をかけて作り上げた売上は、そう簡単に崩れません。
まさに短所を長所に変える。これがトランクルーム経営の最大の魅力です。

トランクルーム経営その3

初期投資回収はが平均5年前後です。(賃貸物件で運営した場合)早期回収が見込めます。
トランクルーム設備は水回りがないので、再投資費用も最小限に抑えることができます。
解約になっても、壁紙の張替えや設備の再投資はほとんどありません。
もちろん、10数年に1回の大規模修繕についても考える必要もありません。

表面利回りが良くても、実際再投資に多額な費用がかかかるアパート・マンション経営。
意外と出費も多く、こんなはずではなかった!というケースも多々あります。

トランクルーム経営は、これらの心配がありません。
よって 長期の資金計画も立てやすいのが特徴です。

トランクルーム経営その4

住居の契約ではないので、比較的トラブルが起こりにくいのが特徴です。
やっかいな借地借家法も適用されません。

お客様とは一時使用契約を結びます。もちろん契約については、弊社にすべてお任せください。
万が一トランクルーム経営でトラブルが発生しても、すべて弊社がサポートさせていただきます。

弊社と管理契約を締結していただければ、契約書等もすべて弊社が用意させていただきます。

トランクルーム投資の種類>>

弊社トランクルームが動画で見ることができます。

将来安定収入を目指すためには

満室にするためには、スペースを小割にして貸し出すため満室になるまで通常より時間がかかります。
出店場所によって違いますが、1~2年かかってしまうこともあります。

しかし、その一方で一度満室になるとほとんどのケースで空室に対しての不安は一切なくなります。
不動産賃貸経営で一番のリスクは空室。
この空室リスクをいかに抑えるかが不動産賃貸経営でのポイントになります。
トランクルーム経営は、このようなリスクを最小限に抑えることができます。

大規模修繕がない、再投資が最小限に抑えられる

10年間借主が決まらない
上記資料は、プラスルーム第1号店です。(横浜市鶴見区本町通)
オープンして約10年経過した現在、いまだ高い稼働率を維持しております。
(常に90%以上の稼働率を確保)

水回りの設備がないので、10年経過してもほぼ再投資は一切しておりません。
10年目で看板の付け替え工事を実施しました。(平成28年9月施工)
10年間まったく収入のなかった物件が、おかげさまでこのように優良物件になりました。

不動産投資では、10数年ごとに大規模修繕や借主が入れ替わるごとに小規模の修繕。
気が付くとキャッシュが残らないケースがほとんど。

不動産投資も経営です。しっかり計画を立てて運営しないといけません。

トランクルーム投資の種類>>

トランクルーム経営は自分でできるか?

もちろん、経営はできます。
しかし、経営が軌道に乗るかどうかはわかりません。
大半の方は一度は自主運営を考えます。

先ほどもお伝えしましたが、トランクルーム経営の参入障壁は決して低くくありません。

集客はどのようするのか?

ウェブ戦略で大手業者に勝つ
トランクルーム製造会社に設計を頼めばそれらしくなりますが、実はトランクルーム経営で一番大切なものは「集客」です。

屋内型トランクルームは、店舗が目立たないので現地看板効果が低いと言われています。
これを補うために集客は現地看板のみならず、ウェブサイト、ポスティング、口コミなど様々な手法で行います。
最近集客で注目されているウェブサイトも制作して、GoogleやYahoo!で上位表示させなくては意味がありません。

自主トランクルーム経営者のほとんどが、理想の集客ができずに頭を悩ませています。
店舗設計、賃貸管理、トラブル対応、集金業務、滞納催促、残置物対応、現地案内、そして、集客。
ほぼ無人で運営できるトランクルームですが、しなくてはいけない業務はかなりあります。

トランクルームフランチャイズなら集客力が決めて

トラブルについての対応

トランクルーム経営で悩む
トランクルームは一般の業種と比べて、トラブルは少ない方です。
しかし、トラブルはつきものです。
トラブルのほとんどが緊急性が求められます。

副業としてトランクルームを自主運営を考えている方は要注意です。
折角契約いただいた方でも、対応が悪ければすぐに解約になってしまいます。

集金について

自動引き落としサービスを利用すれば、ある程度仕事量は減らすことができます。
しかし、全体の約10%のお客様が引き落とし不能になります。
ほとんどは、うっかり入金を忘れていた方ですが、問題は故意的に支払いを止めているお客様です。

故意的に支払いを止めている方の対応は、手間のかかるものです。
経営者様の精神的な負担があります。

清掃について

屋内型トランクルームであれば、一般的なレベルの清掃で十分です。
ただし、ゴミが落ちてたり、不法投棄があった場合は、すぐに対応しましょう。
放置してしまうと、またごみを捨てられたり、不法投棄されてしまいます。

常に管理状況の良い状態を保つのが絶対条件です。

残置物の対応は?

トランクルーム残置物
一番頭の痛い問題がこの残置物の対応です。
使用料の支払いも滞り、連絡も取れずトランクルームには大量の残置物が放置されている。
想像しただけで、ぞぉっとします。

民法では、いくら支払いが滞っていてても勝手に捨てることができません。
他のお客様に貸し出すこともできず、追い出すこともできません。

問題を解決するには、法令に則って手続きをしましょう。
対応策としては、少額訴訟

トランクルームで自主運営をする

どうでしょうか?
このように様々な問題があります。一見簡単に見えても意外と手間のかかるものです。

本気でこのトランクルーム業界で独立を考えている方以外は、ご自身でトランクルームを運営することはお勧めはしません。
たまたま自己物件でトランクルームができそうだからやってみる。
このような方が一番失敗する確率が高くなります。

始める前に、トランクルーム経営は甘くない!
という事を頭に入れておいてください。

プロに任せて経営する

最近では、このような事からトランクルーム経営をプロに任せる投資家様が増えています。
プロに任せれば、オーナー様はほぼ現場に行く必要もありません。
集客についてもほぼ管理会社が行うので、心配する必要がありません。

プラスルームオーナー様の声>>

トランクルーム経営サポートのプラスルームがお勧めです

お忙しい方でも、安心してトランクルーム経営ができるようにプラスルームが全面的にバックアップさせていただきます。
店舗のご用意ができない方なら、弊社の「トランクルーム直営店売却システム」がお勧めです。
トランクルームならプラスルームにお任せください。

宅地建物取引業免許:神奈川県知事免許(2)第27868号

トランクルーム経営概要図

ユーザー様への対応について

原則すべて弊社が行います。見学から契約まで、トランクルーム投資家様に代わって対応させていただきます。なお、賃貸借契約は貸主はトランクルーム投資家様になり、借主はユーザー様になります。
弊社は管理会社として契約書に記載します。
契約時の仲介手数料は、借主様・貸主様ともに一切発生はいたしません。

見学時の対応についても、万が一契約にならなくてもトランクルーム投資家への費用も一切発生しません。

毎月の利用料金の流れ

前月の27日にユーザー様ご指定の口座より、次月利用料金が引き落としされます。
翌月10日に弊社より、トランクルーム経営者様のご指定口座へ振り込みさせていただきます。

取引清算書の発行

1か月間の売上及び経費を記載した帳票を発行します。
特にトランクルームオーナー様が帳簿を作成する必要はありません。

プラスルームのトランクルーム経営サポートサービス
完全サポートします
プラスルーム独自のノウハウを基に、開業までしっかりサポートさせていただきます。
施工コストを抑えました
大量仕入れにより、大幅にコストを削減しました。効率よく投資回収をするために皆様をサポートします。
オーダーメイドで効率よく
オーダーメイド製作ににより、効率のいい有効面積を作り出します。最大限の売り上げを確保します。
ビジネスパートナーとして
原則管理委託契約に基づき、皆様のトランクルーム運営をサポートさせていただきます。

トランクルームがオープンするまで>>

本当はトランクルームではない?

このサイトでも「トランクルーム経営」と表記してありますが、本当のトランクルームというのは倉庫業に属していて保管している物品の補償義務が生じます。
このサイトで紹介している「トランクルーム」は倉庫業に属さなタイプになります。
簡単に説明すると、単なるスペース貸しになります。
よって倉庫業の免許は不要ということです。

契約形態もスペースの賃貸借契約ということになります。
倉庫業に属している「トランクルーム」では出し入れは自由ではありません。
保管物の出し入れは、業者が立会いの下で行われますので営業時間内が原則となります。
一方、倉庫業に属していない「トランクルーム」は、24時間365日保管物の出し入れが自由というのが一般的です。

正しい表現の仕方は、本来「レンタル収納スペース業」「セルフストレージ事業」というのが適切かもしれませんが、消費者の認知度からいうと「トランクルーム」という表現が一般的になってしまっております。

近年倉庫業に属していないトランクルームが、増えている理由がいつでも保管物が出し入れできて、借りやすい価格設定などが人気の理由です。
倉庫業に属している「トランクルーム」は補償や人件費がかかるので割高です。

トランクルームを経営をしたいと考えている皆様には、是非知っていただきたい「トランクルーム」の豆知識でした。

考えたくはないトランクルーム経営の失敗

失敗は誰でもしたいくないものです。
しかし、チャレンジには失敗の可能性もあります。
ではどうしたら失敗の確率を下がることができるのでしょうか?

失敗の要素を研究する

失敗の要素を知ることで、回避することが可能です。
もちろん、ゼロにすることは不可能です。
しかし、事前に市場調査や物件調査をしっかり行えば限りなくゼロに近づくことはできます。

プラスルームでは、物件ごとに徹底的に周辺市場調査を行います。
今までの出店経験と運営実績及び日本レンタルボックス協会に加盟しているのでトランクルーム経営についての情報量が豊富にございます。(日本レンタルボックス協会 副理事長)

個人レベルではトランクルーム経営に限界があります。
すでに出来上がってしまった市場にアマチュアが参入することは、とてもリスクがあるといえます。
資金的にも・知識的にもプロには絶対に勝てません。
トランクルーム経営については、現在市場に競合が溢れている状況下で素人の方が簡単に成功できるものではありません。

空室が続いている。自分の持ちものだから。家賃はかからない。
このような安易な理由だけでトランクルーム経営を始めることは失敗のリスクが高まります。
失敗を回避するためにも、プロの目でしっかり市場調査をしてもらいましょう。

プラスルームのトランクルーム投資は、無料で店舗診断を行っております。
是非ご活用ください。

トランクルーム経営の成功率を高めるには>>

不動産投資の現状はどうなのか?

不動産投資について

最近個人投資家の中で注目されている不動産投資ですが、実は投資金額が大きくそれなりの修繕費用も用意しなくてはいけないので、意外と参入障壁は高いものです。

多額の借金も発生する為、誰でもできるものでもありません。
「不動産投資だから安心」と思ってしまう投資家さんも多いのが事実です。
これはとても危険です。不動産投資神話に引っかからないようにしましょう。

「どの不動産も購入していいのか?」というとそうではありません。
市場にあるれている物件から、本当に優れている物件を探すにはある程度の知識が必要です。

不動産投資、ここはしっかり抑えましょう

優しく対応してくれる不動産仲介業者。管理はお任せくださいと言ってくれる管理会社。
本当に貴方の味方でしょう?

不動産仲介業者はあなたの味方ですか?

不動産投資では、不動産仲介業者はいますが、残念ながらすべてあなたの味方ではありません。
現状は不動産仲介業者も売り上げを上げなくてはいけませんから。
物件を成約することが目的であなたの不動産経営には興味がないと考えた方が良いでしょう。
(すべての業者がそうだとは言いませんが、そう思った方がいいのかもしれません。)

目的の違い
不動産仲介業者→売るのが目的
貴方(不動産投資)→お金の増やすのが目的
全く目的が違うのです。

 

ここを理解したうえで不動産仲介業者と付き合いましょう。

 

絶対に表面利回りだけで物件を判断するのはやめましょう。
不動産管理会社はあなたの味方ですか?

不動産仲介業者同様、管理会社もしっかり理解しましょう。
通常の管理業務は月額賃料の3%~5%前後の管理手数料で運営しています。

しかし、管理会社の収入で意外と多いのが、工事会社からの紹介料です。
この収入は管理会社からするととても重要な売上です。
額が大きいだけに紹介料も大きい金額になります。

もうお気づきですね。
管理会社はあなたの物件収益より、優先して修繕を提案してきます。
確かに建物を維持するためには修繕は必要です。

しかし、キャッシュフローを全く考えず、言われるがままに修繕を実施するのはやめましょう。

結局修繕コストがかさみ、お金が残りません。

不動産投資も経営です。物件収入に見合った修繕を実施しなければ赤字になります。

不動産投資も立派な事業です。プロ同士の競争がそこにあります。
素人の皆さんが安易に参入して勝てるものではないことを再認識しましょう。

無料診断のお申し込み

 

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