トランクルーム投資の管理会社選びのコツお教えします
目次
トランクルーム投資での管理会社選びのポイント
トランクルーム投資会社については、最近増加傾向になっております。
また各社特徴がありますので、投資する前に複数の管理会社の説明を受けることをおすすめします。
特にトランクルーム投資は、一般の方はわからないことが多く、情報弱者になりがちです。
一社の説明だけで決めるのはとてもリスクが伴います。トランクルーム市場は年々拡大している魅力的な市場です。しかし、管理会社選びで失敗してしまうと投資そのものが回収できなくなるケースもあります。今回はそうならないために、プラスルームがそのポイントをお伝えします。
トランクルーム投資管理会社によって様々
トランクルームは、不動産投資によく似ていますが、全く違う集客方法で稼働を上げていきますので、通常の不動産管理会社では、うまく管理できないことがあります。おすすめはトランクルーム専門管理会社に依頼することをおすすめします。
トランクルーム管理会社もどこも一緒でありません。各社特徴を持って運営をしています。内容をしっかり聞いてあなたにあった管理会社を見つけるようにしましょう。
トランクルームの稼働率を管理会社は公開しているのか?
ずばり、稼働率です。実質の稼動率を公開しているのか?必ずチェックしましょう。
ほとんどは、過去に素晴らしい実績を出した店舗の数値を出して、投資家様に良いイメージを与えます。これでは、参考になりません。出店候補エリアの全店舗の稼働率を教えてもらいましょう。
全店舗の稼働率を教えていただけない場合は、残念ながら信用できない管理会社と言えます。
また公式のウェブサイトでもお部屋の空室情報を公開しているのか?未公開にしているのか?確認してみましょう。
トランクルーム投資では、利回り重視は失敗します
トランクルーム投資の管理会社は、利回りを高くすれば、売りやすくなります。一部の管理会社では、利回りを高くするために意図的に貸出賃料を高めに設定して利回りを操作します。
一般の投資家様は利回り重視しているので、その数値だけで投資判断を指定まう方が多くいらっしゃいます。
ここを見れば利回り操作されたか、すぐにわかる!
候補店舗の近隣競合調査を行いましょう。
競合店の稼働率も可能な限り調べます。
調査したら、その貸出賃料の坪単価をだしてみましょう。坪単価を出したら、候補店舗の貸出坪単価と調査した店舗の坪単価を比べてみましょう。
調査店舗とあまりかわならい貸出坪単価であれば利回りの操作された確率は低くなります。
店舗についてもチェックしましょう
その候補店舗と調査した店舗の違いもしっかり把握しましょう。
特に店舗が2階で階段しかない場合(地下店舗も同様)、当然貸出坪単価は下がります。
一般的には、路面店の80%前後にするのが通常です。
万が一、同等レベルの貸出坪単価になっている場合は、利回りを操作している可能性があります。
エリア担当制度になっているのか?
大手トランクルーム業者になればなるほど、出店開発担当と管理担当や清掃担当は縦割りになっています。もちろん、縦割りの組織が悪いわけではありません。
しかし、出店開発担当者は、トランクルームを作るだけが目的になりやすいのが実情です。
担当者は必ずこのような傾向になるので、管理会社としてどのような対策をたてているのか?聞いてみましょう。
エリア担当制度の場合は、出店から集客、顧客管理まですべて一担当者が行います。
安易は出店をすると稼働率があがらす、結果投資商品としての魅力がなくなり出店開発が行き詰まっていきます。
店舗開発担当は、開業後の稼働率に対してのプレッシャーを与えていかないと間違った方向に行きます。売ったら売りっぱなしにの感覚にはならないように、店舗開発担当は気をつけなくてはいけません。
トランクルーム管理会社はどこまでやってくれるのか?
管理委託契約の内容をチェックしましょう。
どこまでトランクルーム管理会社は、サポートしてくれるのか?確認しましょう。
集客・緊急対応などの対応は、各トランクルーム管理会社により違います。契約前に管理会社に問い合わせてみましょう。
まとめ
今回の項目は、トランクルーム管理会社と契約する前に確認しましょう。
一社だけの説明で投資を判断することは、とても危険です。
トランクルーム投資は、長期に渡って運用するものです。だからこそ、パートナーである管理会社選びについては、時間をかけて決める必要があります。